La Golden Visa española se eliminó definitivamente el 3 de abril de 2025 por la Disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025. Desde esa fecha no se admiten nuevas solicitudes por inversión, ni inmobiliaria ni financiera, y la compra de vivienda ya no genera permiso de residencia. Sin embargo, comprar vivienda en España sigue siendo plenamente posible para cualquier extranjero, y la demanda internacional no ha frenado: en 2025 los extranjeros compraron casi 100.000 viviendas, récord histórico en valor absoluto.
Abolición de la Golden Visa española: cronología y base legal
Cronología
- 9 de abril de 2024: el Consejo de Ministros anuncia la eliminación impulsada por la Ministra de Vivienda Isabel Rodríguez.
- 14 de noviembre de 2024: el Congreso aprueba la Ley Orgánica (179 votos a favor, 169 en contra) incorporando vía enmienda la supresión de toda la sección de inversores de la Ley 14/2013.
- 2 de enero de 2025: se aprueba la Ley Orgánica 1/2025.
- 3 de enero de 2025: publicación en el BOE (BOE-A-2025-76).
- 3 de abril de 2025: entrada en vigor — supresión efectiva de todos los visados de inversor.
Norma y articulado: supresión integral de todas las modalidades
La Disposición final vigesimoprimera de la LO 1/2025 establece que «se dejan sin contenido los artículos 63, 64, 65, 66 y 67» de la Ley 14/2013 (Ley de apoyo a los emprendedores). La supresión no se limitó a la modalidad inmobiliaria: quedaron eliminadas TODAS las vías de «inversión significativa de capital».
| Modalidad anterior | Umbral mínimo | Estado en 2026 |
| Adquisición de bienes inmuebles | ≥ 500.000 € libres de cargas | Eliminada – 3 abr. 2025 |
| Deuda pública española | ≥ 2.000.000 € | Eliminada – 3 abr. 2025 |
| Acciones / fondos / capital riesgo / depósitos | ≥ 1.000.000 € | Eliminada – 3 abr. 2025 |
| Proyecto empresarial de interés general | Sin umbral mínimo | Eliminada – 3 abr. 2025 |
Régimen transitorio (Disposiciones Transitorias LO 1/2025 + Criterios UGE-CE 10-jun-2025)
| Situación | Tratamiento en 2026 |
| Solicitudes presentadas antes del 3-abr-2025 | Se tramitan con la normativa anterior (Ley 14/2013 original) |
| Visado o autorización vigente a 3-abr-2025 | Mantiene validez hasta caducidad; renovable |
| Conversión inmobiliaria → no inmobiliaria | Permitida |
| Conversión no inmobiliaria → inmobiliaria | NO permitida |
| Nuevas solicitudes desde el 3-abr-2025 | Inadmitidas (régimen general RD 1155/2024) |
| Reagrupaciones familiares sobrevenidas | Inadmitidas (régimen general) |
Posicionamiento oficial
- La Moncloa, 2 de abril de 2025: «El 3 de abril entra en vigor el fin de las Golden Visa». La ministra argumentó que la medida «sirve para dar oportunidades a quienes tienen problemas de acceso a la vivienda» y se alinea con la Comisión Europea.
- Pedro Sánchez (Dos Hermanas, 8-abr-2024): calificó la Golden Visa de «instrumento de inversión especulativa en vivienda».
- Ministerio de Asuntos Exteriores (marzo 2022): suspensión informal de visados a ciudadanos rusos via circular consular, alineada con la decisión del Consejo de la UE de 13-marzo-2022 sobre sanciones por la guerra en Ucrania.
Estadísticas verificadas (2013-2024)
| Concepto | Cifra | Período/Fuente |
| GV inmobiliarias concedidas 2013-2023 (Min. Vivienda) | 14.576 | 2013-2023 |
| Permisos golden en vigor (OPI, 31-oct-2024) | 33.237 | 31-oct-2024 |
| Inversores con permiso vigente | 12.723 | OPI, 2024 |
| — de los cuales inmobiliario | 12.091 | OPI, 2024 |
| — de los cuales empresarial | 632 | OPI, 2024 |
| Inversión inmobiliaria estimada acumulada | ≈ 7.300 M€ | Norz Patrimonia |
| Visados concedidos en 2023 | 3.273 | Min. Vivienda |
| Visados concedidos en 2022 | 2.017 | Min. Vivienda |
Principales nacionalidades beneficiarias: China (≈45 % de visados de inversor), Rusia (≈18 %; suspendidos desde marzo de 2022), Reino Unido, Estados Unidos, Ucrania, Irán, Venezuela y México. Concentración geográfica: Barcelona (≈29 %), Madrid, Málaga, Alicante, Baleares y Valencia representaban el 90 % de las autorizaciones.
Alternativas de residencia vigentes para extracomunitarios en 2026
La derogación del Capítulo II de la Ley 14/2013 no cierra la puerta a residir en España. Los Capítulos III a VI de esa misma ley (emprendedores, talento, ICT, formación) permanecen intactos con tramitación ágil UGE-CE (20 días, silencio positivo). El foco se desplaza hacia talento, teletrabajo y rentas pasivas.
| Vía de residencia | Norma | Requisito económico clave (2026) | Permite trabajar |
| Nómada digital | Ley 28/2022 | ≈ 2.849 €/mes (200 % SMI 2026) | Sí (remoto) |
| No lucrativa / rentista | RD 1155/2024 | ≈ 2.400 €/mes (400 % IPREM) | No |
| Emprendedor / actividad innovadora | Ley 14/2013, arts. 68-70 | Plan negocio + informe ENISA | Sí |
| Prof. Altamente Cualificado | Ley 14/2013, arts. 71-72 | Oferta empleo cualificado | Sí |
| Traslado intraempresarial (ICT) | Ley 14/2013, arts. 73-74 | Antigüedad en grupo | Sí |
| Reagrupación familiar | RD 1155/2024 | Vínculo + medios econ. | Según caso |
| Arraigo (social/laboral/familiar) | RD 1155/2024 | Permanencia previa en España | Según caso |
| Régimen UE / familia de UE | Directiva 2004/38/CE | Libre circulación | Sí |
Impacto en el mercado inmobiliario (2024-2026)
Demanda extranjera: más volumen, menor peso porcentual
| Indicador | Dato | Fuente |
| Compraventas totales en España 2025 | 705.357 (+10,7 % a/a) | Colegio de Registradores |
| Viviendas compradas por extranjeros | ≈ 97.500 (13,8 % del total) | Registradores / Idealista |
| Variación interanual compradores extranjeros | −0,8 pp en % s/total | Registradores |
| Precio medio vivienda España (ERI 2025) | 2.284 €/m² (+9,5 % a/a) | Registradores |
| Precio medio Madrid capital (4T 2025) | 5.283 €/m² | Registradores |
| Precio medio Barcelona (4T 2025) | 4.800 €/m² | Registradores |
Las provincias con mayor peso de comprador extranjero en 2025: Alicante (43,3 %), Málaga (32,8 %), Santa Cruz de Tenerife (30 %), Baleares (29,9 %), Girona (25 %), Las Palmas (21,7 %). En Cataluña: Barcelona (14,2 %), Tarragona (15,9 %), Girona (25 %). El segmento de lujo (> 500.000 €) supera por primera vez el 12 % de las compraventas por extranjeros
Evolución del comprador no comunitario tras la abolición
- Caída selectiva: compras de extranjeros no residentes cayeron -4,1 % en 1S 2025, mientras que las de residentes subieron +6,4 % (Registradores).
- Inversores chinos: tendencia a redirigirse hacia Grecia (€400.000-800.000) y Portugal (fondos €500.000).
- Inversores latinoamericanos: siguen activos por diversificación patrimonial, plan B migratorio y educación de hijos, motivaciones independientes de la GV.
- Inversores rusos: prácticamente fuera del mercado desde las sanciones de marzo de 2022.
- Compradores estadounidenses: récord histórico en 2024-2025; canalizan residencia por nómada digital + Beckham.
El segmento de lujo sigue activo
Madrid (Salamanca 55 %, Chamberí 23 %) y Barcelona siguen siendo destinos prime europeos. CaixaBank Research subraya que «el impacto del fin de la Golden Visa debería ser limitado» por su escasa representación relativa. La escasez estructural de oferta, los tipos BCE a la baja y la demanda internacional diversificada sostienen los precios de la vivienda de calidad en 2026.
Comprar vivienda en España como extranjero sin Golden Visa (guía 2026)
Requisitos para comprar
- Pasaporte vigente: obligatorio.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero): imprescindible para escriturar. Formulario EX-15 + tasa modelo 790-cód. 012 (9,84 € en 2025). Se puede obtener en Comisaría de Policía Nacional, en Consulado de España o por apoderado.
- Cuenta bancaria en España: muy recomendable para pago de impuestos, IBI y suministros.
- Justificación del origen de fondos: obligatoria conforme a la Ley 10/2010 de prevención de blanqueo.
- Representante fiscal: obligatorio para no residentes con bienes en España (art. 10 LIRNR).
- No se exige residencia legal para comprar. Un extranjero no residente puede ser propietario en España; lo que no podrá es residir más de 90 días por semestre sin visado habilitante.
Proceso paso a paso
- Estudio jurídico del inmueble: nota simple registral, certificado energético, ITE/IEE, cargas y deudas de comunidad.
- Obtención del NIE (puede tramitarse desde el extranjero por consulado o por apoderado).
- Apertura de cuenta bancaria y, en su caso, estudio hipotecario (bancos suelen exigir 30-40 % de entrada al no residente).
- Contrato de arras (señal habitual del 10 %).
- Escritura pública ante notario; pago del precio, gastos e impuestos.
- Liquidación de impuestos (ITP/IVA/AJD) en 30 días hábiles.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Alta en IBI, suministros y comunidad.
Restricciones específicas para extranjeros
- Ley 8/1975 y RD 689/1978 (zonas militares): en territorios insulares y municipios fronterizos, los extracomunitarios pueden requerir autorización del Ministerio de Defensa. Afecta a unos 1.560 municipios. Los ciudadanos UE están exentos (DA Ley 31/1990).
- Ley 22/1988 de Costas: propiedades en zona de servidumbre de protección (100 m desde la ribera del mar) pueden tener limitaciones de obra y uso. No impide la compra, pero exige verificar el régimen de la finca.
Fiscalidad de la compra: ITP en Cataluña (Decret Llei 5/2025, en vigor 27-jun-2025)
| Tramo (base) | Tipo ITP |
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| 600.001 € – 900.000 € | 11 % |
| 900.001 € – 1.500.000 € | 12 % |
| Más de 1.500.000 € | 13 % |
| Grandes tenedores (>10 viv.; >5 en zona tensionada; >1.500 m²) | 20 % |
| Adquisición de edificio entero residencial | 20 % |
| Tipo reducido — jóvenes ≤35, familias numerosas, discap., víctimas VG | 5 % |
Para vivienda nueva: IVA 10 % general + AJD 1,5 % (Cataluña). Para el comprador internacional típico de Barcelona (vivienda > 600.000 €), el coste fiscal efectivo con el nuevo ITP sube entre 1 y 3 puntos porcentuales respecto al sistema anterior.
Tributación recurrente del propietario no residente
| Concepto | Tipo | Base | Plazo/Modelo |
| IRNR – uso propio (renta imputada) | 19 % UE/EEE / 24 % resto | sobre 1,1-2 % valor catastral | Modelo 210 anual |
| IRNR – alquiler | 19 % UE/EEE (con gastos) / 24 % no UE (sin gastos) | Renta neta / bruta | Mod. 210 trimestral |
| IRNR – venta (ganancia patrimonial) | 19 % fijo | Ganancia neta | Mod. 210 (3 meses) |
| Retención del 3 % en venta | El comprador retiene e ingresa con Mod. 211 | 3 % del precio | 1 mes desde escritura |
| Impuesto sobre el Patrimonio | 0,2 %–3,5 % progresivo | Mínimo exento 700.000 € | Anual (junio) |
| ITSGF (grandes fortunas) | 1,7 %–2,1 %–3,5 % | A partir de 3 M€ | Anual |
Contexto europeo: el final del «visado por ladrillo» en la UE
| País | Programa | Estado en 2026 |
| España | Inversión inmobiliaria 500.000 € | ABOLIDO (3-abr-2025, LO 1/2025) |
| Portugal | ARI (Residence by Investment) | Vía inmobiliaria suprimida (oct 2023) |
| Irlanda | Immigrant Investor Programme | CERRADO (15-feb-2023) |
| Reino Unido | Tier 1 Investor Visa | CERRADO (feb 2022) |
| Grecia | Visa de Inversor | VIGENTE: €800.000 (zonas prime) / €400.000 (resto) / €250.000 (reconversión edificios) |
| Italia | Investor Visa for Italy | VIGENTE: €250.000 startups / €500.000 empresas / €2M deuda pública |
| Hungría | Guest Investor Residence Permit | VIGENTE: €250.000 fondo inmobiliario (desde jul 2024) |
| Malta | MPRP + Citizenship-by-Merit | VIGENTE (mixto property + investment) |
La UE camina hacia el cierre o tarificación al alza del modelo. España, Portugal, Reino Unido e Irlanda ya lo cerraron. Grecia es hoy el principal destino UE para residencia por inversión inmobiliaria pura, con umbrales de €400.000 (zonas regulares) y €800.000 (Atenas, Tesalónica, Mykonos, Santorini, islas >3.100 hab.).
Perspectivas 2026: ¿qué inversor internacional sigue activo en España?
- Compradores UE (54-58 % del volumen extranjero): británicos, alemanes, neerlandeses, franceses, italianos. No afectados por la GV; demanda creciente.
- Latinoamericanos: motivación principal = diversificación patrimonial, plan B migratorio, educación de hijos. Compran independientemente de la GV.
- Estadounidenses: récord de demanda 2024-2025; principal vía residencia = nómada digital + Beckham. Representan el 23 % de solicitudes globales RBI procesadas por Henley & Partners en 2024.
- Chinos: redirigen la residencia hacia Grecia; mantienen interés por Barcelona y Madrid en perfil familiar/educativo.
- Rusos: prácticamente fuera del mercado desde las sanciones de 2022.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede obtener residencia en España comprando una casa en 2026?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 eliminó la Golden Visa. La compra de vivienda no genera por sí sola permiso de residencia. El extranjero debe acogerse a una vía habilitada: nómada digital, no lucrativo, emprendedor o profesional altamente cualificado.
¿Qué pasó con la Golden Visa española?
Fue suprimida por la Disposición final vigesimoprimera de la LO 1/2025, de 2 de enero (BOE-A-2025-76), que dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013. La supresión entró en vigor el 3 de abril de 2025 y afecta a todas las modalidades: inmobiliaria (500.000 €), deuda pública (2 M€), acciones/fondos/depósitos (1 M€) y proyectos empresariales.
¿Pueden los extranjeros comprar piso en España en 2026?
Sí, sin restricciones generales. Necesitan NIE, cumplir las obligaciones fiscales (ITP/IVA/AJD en la compra; IRNR e IBI en la tenencia; retención del 3 % en la venta) y, en zonas militares o costeras, pueden requerir autorización del Ministerio de Defensa.
¿Qué visado permite vivir en España si compras una casa?
Tras la abolición, las opciones más usadas son: visado de nómada digital (Ley 28/2022, aprox. 2.849 €/mes en 2026), visado no lucrativo (aprox. 28.800 €/año), visado de emprendedor o profesional altamente cualificado, y reagrupación familiar.
¿Sigue habiendo Golden Visa en España para otros tipos de inversión (deuda pública, fondos, depósitos)?
No. La LO 1/2025 eliminó todas las modalidades de inversión que daban derecho a residencia. La narrativa pública se centró en la inmobiliaria, pero la derogación es integral: fondos, deuda pública, acciones y proyectos empresariales también fueron suprimidos.
¿Qué ocurre con quienes ya tenían la Golden Visa antes del 3 de abril de 2025?
Conservan su validez hasta la caducidad inicial y pueden renovar conforme a la normativa anterior (Ley 14/2013 antes de la modificación). La UGE-CE publicó criterios el 10 de junio de 2025 confirmándolo.
¿En qué países europeos sigue siendo posible obtener residencia comprando una vivienda?
Principalmente en Grecia (€400.000 en zonas regulares y €800.000 en zonas prime como Atenas, Mykonos, Santorini), Hungría (vía fondo inmobiliario €250.000) y Malta/Chipre (programas mixtos). Italia mantiene el Investor Visa pero no cubre inmueble residencial.
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una casa en Cataluña en 2026?
Vivienda usada: ITP progresivo,10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % por encima (Decret Llei 5/2025, en vigor 27-jun-2025). Grandes tenedores y edificios enteros: 20 %. Tipo reducido del 5 % para colectivos protegidos. Vivienda nueva: IVA 10 % + AJD.
¿Cómo se recupera la retención del 3 % en la venta como no residente?
El comprador ingresa la retención con Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Después, el vendedor presenta el Modelo 210 para liquidar el IRNR sobre la ganancia (19 % fijo). Si la retención supera la cuota, se solicita devolución; si la cuota es mayor, se paga la diferencia.
¿Qué es el Régimen Beckham y qué ventajas ofrece al comprador extranjero?
El régimen de impatriados (art. 93 LIRPF) permite tributar al tipo fijo del 24 % sobre rentas del trabajo hasta 600.000 € durante 6 años desde que se adquiere residencia fiscal en España. Aplica a nómadas digitales, trabajadores cualificados, emprendedores y sus familias. Es una ventaja fiscal decisiva para latinoamericanos y estadounidenses que trasladan su residencia habitual a España.
