La venta de una vivienda en España implica el cumplimiento de una serie de obligaciones fiscales. Si has decidido poner a la venta tu casa, debes estar bien informado sobre los gastos e impuestos por venta de vivienda a los que deberás hacer frente llegado el momento. Repasemos cuáles son.
Impuestos que debes pagar por venta de vivienda en España.
En España son 3 los impuestos que debes pagar al vender una vivienda: IRPF, Plusvalía Municipal e Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
IRPF por venta de vivienda.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda. Entender cómo se calcula la ganancia patrimonial y el IRPF correspondiente es crucial para evitar sorpresas desagradables al presentar la declaración de la renta.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos asociados). Para calcular la ganancia patrimonial de manera precisa, es necesario considerar todos los costes involucrados en la adquisición y venta de un piso.
El valor de adquisición incluye:
- El precio de compra pagado originalmente por la vivienda.
- Los gastos asociados, como los honorarios notariales, gastos de registro y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) pagado en el momento de la compra.
- Los costes de mejoras y reformas realizadas en la vivienda que aumenten su valor y puedan justificarse con facturas.
Por su parte, el valor de transmisión es el importe total recibido por la venta de la vivienda, del cual se deben deducir los gastos y tributos asociados a la venta, como comisiones de la agencia inmobiliaria, gastos notariales, de registro y el impuesto municipal de plusvalía.
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión − (Valor de Adquisición + Gastos y Mejoras)
Una vez calculada la ganancia patrimonial, se debe aplicar la escala de gravamen del IRPF. Los tipos impositivos para el año 2024 son progresivos y varían según el monto de la ganancia obtenida:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 26%
Es fundamental calcular el IRPF correctamente para poderlo reflejar en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente a la venta de la vivienda.
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Plusvalía municipal. Qué es y cómo se calcula.
La plusvalía municipal es un tributo que se debe pagar al ayuntamiento correspondiente cuando se vende, hereda o dona un inmueble urbano. Este impuesto grava el aumento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que se encuentra la vivienda durante el periodo en que ha sido propiedad del vendedor. El objetivo de este impuesto es que los ayuntamientos obtengan ingresos adicionales por la revalorización de los terrenos urbanos.
El cálculo de la plusvalía municipal se basa en tres factores principales:
- El valor catastral del terreno, un valor administrativo asignado por el Catastro Inmobiliario que refleja el valor de mercado del suelo y de las construcciones en función de diversos criterios (ubicación, características del terreno, etc.).
- El número de años de propiedad, en los que el terreno ha estado en propiedad del vendedor. Este periodo se calcula desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transmisión. Cuanto mayor sea el periodo de tenencia, mayor será el incremento de valor a efectos del cálculo de la plusvalía municipal.
- El coeficiente de revalorización establecido por el ayuntamiento. Se trata de un porcentaje establecido por cada ayuntamiento y varía en función del número de años que el terreno ha estado en propiedad del vendedor. Este coeficiente se aplica al valor catastral del terreno para determinar la base imponible del impuesto.
Base Imponible = Valor Catastral del Terreno × Coeficiente de Revalorización
Una vez determinada la base imponible, se aplica el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento para calcular el importe del impuesto. El tipo impositivo también puede variar según el municipio, pero suele situarse entre el 10% y el 30%
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IBI. Impuesto sobre bienes inmuebles.
El IBI es un impuesto de carácter local que deben pagar anualmente todos los propietarios de bienes inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y se calcula en función del valor catastral del inmueble, que es una valoración administrativa determinada por el Catastro Inmobiliario.
Aunque el IBI no se paga específicamente por la venta de una vivienda, como vendedor, debes tener en cuenta lo siguiente.
La normativa general establece que el IBI debe ser pagado por la persona que sea propietaria del inmueble a fecha 1 de enero del año en curso. Esto significa que, independientemente de cuándo realices la venta durante el año, el propietario a 1 de enero será el responsable del pago del IBI correspondiente a todo el año.
En la práctica, es común que el vendedor y el comprador acuerden repartir el coste del IBI del año en que se realiza la venta de la vivienda. Este acuerdo debe quedar reflejado claramente en el contrato de compraventa para evitar futuros conflictos. El reparto puede ser proporcional al tiempo que cada parte ha sido propietaria durante el año. Por ejemplo, si realizas la venta en julio, tú podrías asumir el IBI correspondiente a los primeros seis meses y el comprador el de los últimos seis meses.
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Gastos por venta de una vivienda
Pero vender una casa o piso no solo implica la responsabilidad de pagar impuestos, sino que también conlleva una serie de gastos adicionales que deben ser considerados. Estos gastos pueden variar según la situación específica de la venta y el acuerdo entre las partes involucradas.
Certificado energético
El certificado energético es un documento obligatorio en la venta de una vivienda que informa sobre la eficiencia energética del inmueble. Este certificado debe ser obtenido por el vendedor antes de la venta y presentado al comprador. El coste del certificado energético varía según la comunidad autónoma y las características del inmueble
Cédula de habitabilidad
En algunas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de una cédula de habitabilidad vigente para vender una vivienda. Este documento certifica que el inmueble cumple con los requisitos mínimos para ser habitado.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Si la vivienda que se vende tiene una hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelar la deuda con la entidad financiera antes de la venta o en el momento de la misma. Además, se debe realizar la cancelación registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo cual genera un coste que generalmente asume el vendedor.
Al cancelar una hipoteca antes de su vencimiento, la entidad financiera puede cobrar una comisión por cancelación anticipada.
Aprende más sobre cómo vender un piso con hipoteca.
Gastos de notaría
La escritura pública de compraventa es un documento que formaliza la transferencia de propiedad de la vivienda ante un notario. Aunque es habitual que el comprador asuma este coste, el vendedor también puede verse involucrado en ciertos casos, especialmente si se pacta así en el contrato de compraventa.
Honorarios agencia
Si el vendedor ha contratado los servicios de una agencia inmobiliaria para gestionar la venta, deberá pagar los honorarios correspondientes. Estos honorarios suelen oscilar entre el 3% y el 7% del precio de venta de la vivienda, aunque pueden variar en función de la agencia y los servicios prestados.
Exenciones y deducciones posibles por venta de una vivienda.
La venta de una vivienda puede estar sujeta a varias exenciones y deducciones fiscales que pueden reducir significativamente la carga tributaria. Estas exenciones y deducciones están diseñadas para fomentar ciertas conductas, como la reinversión en una nueva vivienda habitual o la protección de las personas mayores.
- Exenciones por reinversión en vivienda habitual
- Exenciones para mayores de 65 años
- Exención por dación en pago
- Deducciones por gastos e inversiones
En resumen, una planificación fiscal adecuada y el asesoramiento por parte de profesionales del sector, son esenciales para gestionar eficientemente la venta de una vivienda, optimizar las obligaciones fiscales y maximizar el beneficio obtenido. Con un conocimiento claro de los impuestos y gastos involucrados, evitarás sorpresas y podrás llevar a cabo la transacción de manera más rentable y sin contratiempos.
