Quien compra un piso no compra solo la vivienda: también hereda las deudas pendientes con la comunidad, las derramas aprobadas y el estado del edificio. Una derrama de 8.000 euros puede tumbar una compraventa o, bien gestionada, convertirse en un argumento de negociación. Y una obra ya hecha y pagada, como un ascensor o una rehabilitación energética, puede hacer que tu piso valga más.
Descubre la normativa vigente en octubre de 2026, cómo funcionan los gastos de comunidad, el fondo de reserva y las derramas en Barcelona y en Madrid, quién paga qué cuando el piso cambia de manos, cómo influyen las obras en el precio y qué documentos debes pedir antes de firmar las arras.
| En resumen Dos leyes distintas: en Barcelona rige el Código Civil de Cataluña; en Madrid, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Cambian las mayorías, el fondo de reserva y las deudas que hereda el comprador. Deudas que hereda el comprador: en Barcelona, el piso responde del año en curso y de los cuatro anteriores; en Madrid, del año en curso y de los tres anteriores. Derramas al vender: la regla general es que paga quien es propietario cuando vence cada cuota, pero los tribunales no siempre lo aplican igual. Lo seguro es pactarlo por escrito en las arras y en la escritura. Valor: las derramas pendientes se descuentan casi euro a euro del precio; las obras ya pagadas, sobre todo de eficiencia energética y ascensor, suman valor. |
Lo primero: en Barcelona y en Madrid no rige la misma ley
Es el error más frecuente en internet, y puede salir caro:
- Cataluña: las comunidades de propietarios se rigen por el Libro quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat), arts. 553-1 a 553-59, aprobado por la Ley 5/2006 y reformado sobre todo por la Ley 5/2015, el Decreto Ley 28/2021 y la Ley 3/2023. La Ley 49/1960 estatal no se aplica.
- Madrid (y el resto de España sin derecho civil propio en la materia): se aplica la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), con reformas recientes en 2025 (pisos turísticos) y 2026 (renovables y accesibilidad).
| Ejemplo práctico: la reforma estatal de 2025 que permite a una comunidad vetar los pisos turísticos por mayoría de 3/5 no se aplica en Cataluña. Allí hace falta modificar los estatutos por 4/5. |
Conceptos básicos: gastos ordinarios, extraordinarios, derramas y fondo de reserva
¿Qué es cada cosa?
- Gastos ordinarios: los del presupuesto anual (limpieza, luz de zonas comunes, mantenimiento del ascensor, seguro, administración). Se pagan en cuotas periódicas.
- Gastos extraordinarios: reparaciones o mejoras no previstas en el presupuesto, como rehabilitar la fachada, cambiar las bajantes o instalar un ascensor.
- Derrama: la aportación adicional, puntual o fraccionada, que acuerda la junta para pagar un gasto extraordinario.
- Fondo de reserva: una «hucha» obligatoria para imprevistos y obras de conservación. Pertenece a la comunidad y no se devuelve al vendedor cuando vende su piso.
- Cuota de participación: el porcentaje asignado a cada piso en el título constitutivo. Salvo que los estatutos digan otra cosa, sirve para repartir todos los gastos.
Comparativa: gastos ordinarios, extraordinarios, derramas y fondo de reserva
| Concepto | Para qué sirve | Quién lo aprueba | Cómo se paga | Ejemplo |
| Gastos ordinarios | Funcionamiento diario del edificio | Junta ordinaria (presupuesto anual) | Cuota mensual o trimestral según la cuota de participación | Limpieza, luz común, mantenimiento del ascensor |
| Gastos extraordinarios | Reparaciones o mejoras no presupuestadas | Junta, con la mayoría que exija la obra | Fondo de reserva y/o derrama | Reparar la cubierta tras unas filtraciones |
| Derrama | Financiar el gasto extraordinario | Junta, que fija importe y calendario | Pago único o a plazos | 6.000 € por vivienda en 12 meses para la fachada |
| Fondo de reserva | Imprevistos y obras de conservación | Obligatorio por ley; se dota en el presupuesto | Incluido en la cuota ordinaria | Mínimo del 5 % (Cataluña) o del 10 % (Madrid) |
Fondo de reserva: 5 % en Cataluña, 10 % en Madrid
| Aspecto | Barcelona (art. 553-6 CCCat) | Madrid (art. 9.1.f LPH) |
| Cuantía mínima | Al menos el 5 % de los gastos comunes del presupuesto | Al menos el 10 % del último presupuesto ordinario |
| ¿Se devuelve al vender? | No | No |
| Gestión | Contabilidad separada y cuenta bancaria propia a nombre de la comunidad | Puede destinarse a contratar un seguro o un contrato de mantenimiento |
| Uso | Gastos urgentes u obras extraordinarias | Conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética |
| Lectura para el comprador: en un edificio de más de 50 años, un fondo de reserva que apenas llega al mínimo legal es señal de que la próxima obra se pagará con derrama. |
Obras necesarias, mejoras y accesibilidad: quién paga qué
- Obras necesarias de conservación (seguridad, estanqueidad, habitabilidad): son obligatorias y las pagan todos los propietarios según su cuota.
- Obras de accesibilidad (supresión de barreras, ascensor): tienen un régimen reforzado, como verás en la tabla de mayorías.
- Mejoras no necesarias (piscina, conserjería, innovaciones voluntarias): el propietario que vota en contra puede quedar exento si el coste supera ciertos límites: 3 mensualidades en Madrid y 1/4 del presupuesto anual en Barcelona.
Mayorías para aprobar obras y derramas: Madrid frente a Barcelona
| Tipo de acuerdo u obra | Madrid (LPH) | Barcelona (CCCat) |
| Obras necesarias de conservación | Obligatorias; la junta solo reparte la derrama (art. 10) | Deber de conservación (art. 553-44); mayoría simple |
| Accesibilidad pedida por un vecino mayor de 70 años o con discapacidad | Obligatoria si el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supera 12 mensualidades (art. 10.1.b) | Mayoría simple; si no se aprueba, el afectado puede acudir al juez (art. 553-25.5) |
| Instalar ascensor o suprimir barreras (acuerdo voluntario) | Mayoría de propietarios y de cuotas (art. 17.2) | Mayoría simple de los que votan, que represente la mayoría de cuotas (art. 553-25.2.a) |
| Eficiencia energética del edificio y solicitud de ayudas o préstamos | Mayoría simple si el coste anual repercutido, tras ayudas, no supera 12 mensualidades (art. 17.2) | Mayoría simple; obliga a todos (arts. 553-25.2 y 553-30.4) |
| Renovables, autoconsumo y aerotermia | 1/3 de propietarios y cuotas; solo pagan quienes votan a favor (art. 17.1) | Mayoría simple para instalaciones comunes (art. 553-25.2.d) |
| Punto de recarga en plaza propia | Solo comunicación previa (art. 17.5) | Proyecto técnico con 30 días de antelación (art. 553-36.3) |
| Mejoras o innovaciones no exigibles | 3/5; el disidente no paga si su cuota supera 3 mensualidades (art. 17.4) | 4/5 si afectan a estructura o fachada; el disidente no paga si el gasto supera 1/4 del presupuesto anual (art. 553-30.2) |
| Pisos turísticos | 3/5 para aprobar, limitar o prohibir (art. 17.12) | Modificación de estatutos por 4/5 |
| Modificar estatutos | Unanimidad, salvo excepciones legales | 4/5 de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a) |
| Voto de los ausentes | Cuentan a favor si no se oponen en 30 días naturales | Cuentan a favor si no se oponen en 1 mes desde la notificación |
Novedades legislativas que conviene conocer
- Ley 10/2022 (estatal): mayoría simple para obras de eficiencia energética y para pedir ayudas y préstamos.
- Decreto Ley 28/2021 y Ley 3/2023 (Cataluña): mayoría simple para eficiencia energética, eficiencia hídrica y renovables.
- LO 1/2025 (estatal): el piso turístico nuevo necesita la aprobación expresa de la comunidad. No rige en Cataluña.
- Real Decreto-ley 7/2026 (estatal): incluye expresamente la aerotermia y la geotermia en la mayoría de 1/3.
- Ley 4/2026 (estatal, en vigor desde el 23/10/2026): modifica el régimen de las obras de accesibilidad obligatorias (art. 10.1.b LPH).
Obligaciones técnicas del edificio: ITE, IEE y certificado energético
| Obligación | Barcelona / Cataluña | Madrid |
| Inspección técnica | ITE obligatoria antes de que el edificio cumpla 45 años (Decret 67/2015) | ITE para edificios de más de 30 años e IEE para edificios residenciales colectivos de más de 50 años |
| Resultado | Certificado de aptitud de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, con vigencia general de 10 años | Dictamen favorable o desfavorable; IEE con vigencia general de 10 años |
| Qué evalúa | Estado de conservación y deficiencias (leves, graves, muy graves) | IEE: conservación, accesibilidad y eficiencia energética |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para vender o alquilar (letras de la A a la G) | Igual |
Por qué importa al comprador: un informe con deficiencias graves anticipa obras obligatorias, y sin la inspección al día la comunidad suele quedarse sin acceso a ayudas públicas.
Compraventa: qué deudas hereda el comprador y quién paga la derrama
El piso responde de las deudas anteriores
- Barcelona (art. 553-5 CCCat): el piso responde de los gastos ordinarios, extraordinarios y del fondo de reserva de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores.
- Madrid (art. 9.1.e LPH): el piso responde de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores.
- Esta garantía no libera al vendedor: el comprador que paga una deuda anterior puede reclamársela.
El certificado de deudas de la comunidad
| Aspecto | Barcelona (art. 553-5 CCCat) | Madrid (art. 9.1.e LPH) |
| ¿Es obligatorio para la escritura? | Sí, salvo renuncia expresa de las partes | Sí, salvo exoneración expresa del comprador |
| Quién lo expide | Quien ejerza la secretaría | El secretario, con el visto bueno del presidente |
| Plazo de expedición | La ley no fija plazo | Máximo 7 días naturales desde la solicitud |
| Contenido | Deudas y también los gastos y derramas aprobados pendientes de vencimiento | Estado de deudas por gastos generales |
| Clave práctica: en Madrid, el certificado puede no reflejar las cuotas de una derrama aprobada que aún no han vencido. Pide siempre las actas de las últimas juntas. |
¿Quién paga una derrama aprobada antes de vender?
La LPH (art. 17.11) establece que las derramas para mejoras las paga quien sea propietario cuando cada cantidad es exigible. Es decir, las cuotas que vencen antes de la escritura las paga el vendedor y las que vencen después, el comprador.
Sin embargo, los tribunales no siempre lo aplican igual. Algunas audiencias provinciales han cargado al vendedor la derrama aprobada antes de la venta, incluso si se acordó un día antes de la escritura. Por eso la seguridad real la da un pacto expreso entre las partes.
| Situación | Regla general | Riesgo | Qué hacer |
| Derrama aprobada y vencida antes de la escritura | Paga el vendedor | El piso queda afectado a la deuda | Pagarla antes de firmar o retenerla del precio |
| Derrama aprobada antes, con plazos que vencen después | El comprador paga las cuotas posteriores, salvo pacto | Criterios judiciales distintos | Pactar por escrito quién paga cada cuota |
| Obra en estudio (presupuestos pedidos) | Quien sea propietario cuando se apruebe y venza | Reclamación si el vendedor la conocía y la calló | Pedir actas y una declaración del vendedor en las arras |
| Derrama aprobada después de la escritura | Paga el comprador | Ninguno para el vendedor | — |
| Derrama ocultada por el vendedor | Responde el vendedor | Reclamación, rebaja de precio o resolución | Acción contra el vendedor |
Cláusulas recomendadas en arras y escritura
- Declaración del vendedor de que no existen derramas aprobadas, en trámite ni previstas, ni obras requeridas por la inspección técnica, salvo las que se detallen.
- Asignación expresa de cada derrama: «Las cantidades acordadas por la junta de [fecha] para [obra] serán a cargo del vendedor/comprador, con independencia de su vencimiento».
- Retención en el precio del importe pendiente, con el compromiso de abonarlo a la comunidad.
- Ajuste de precio o resolución si antes de la escritura aparece una derrama no declarada.
- Entrega de documentación (actas, certificado de deudas, ITE o IEE) como condición para firmar.
Recuerda que este pacto solo vincula a comprador y vendedor: la comunidad cobrará a quien sea propietario según la ley, y el perjudicado podrá reclamar a la otra parte.
Cómo afectan las obras y las derramas al valor de tu piso
Derramas pendientes: impacto negativo inmediato
- El comprador descuenta la derrama pendiente casi euro a euro del precio, y a menudo añade un margen por posibles sobrecostes de obra.
- Una derrama elevada reduce el número de compradores: quien compra con una hipoteca ajustada no puede asumir 10.000 euros extra el primer año.
- Una inspección técnica desfavorable alarga los plazos de venta y abre la puerta a contraofertas agresivas.
Obras ya ejecutadas y pagadas: impacto positivo
| Tipo de obra | Efecto sobre el valor | Dato de referencia |
| Rehabilitación energética (mejor letra) | Moderado-alto | Según el Banco de España (Documento Ocasional 2508, 2025), una vivienda A/B vale de media hasta un 9,7 % más que una F/G |
| Instalación de ascensor | Alto, sobre todo de la 3.ª planta hacia arriba | Los pisos con ascensor se anuncian de media un 18,7 % más caros en España (pisos.com, nov. 2025). Es una diferencia de precio de oferta, no una revalorización directa |
| Fachada y cubierta | Elimina el riesgo de una derrama próxima y mejora la imagen del edificio | Sin estudio cuantitativo fiable |
| Accesibilidad (rampa, cota cero) | Amplía la demanda (personas mayores, familias con niños pequeños) | Sin estudio cuantitativo fiable |
Tasación y financiación
- Desde agosto de 2025, el certificado de eficiencia energética es un requisito documental para la tasación hipotecaria (Orden ECM/599/2025).
- Algunas entidades ofrecen hipotecas verdes con mejores condiciones para viviendas con letra A o B.
- Una derrama pendiente no reduce el valor de tasación, pero sí la capacidad de pago del comprador, que el banco analiza.
Costes orientativos de las obras más habituales
| Obra | Coste orientativo | Unidad |
| Ascensor con hueco existente (3 paradas) | 14.000 – 22.000 € | Edificio |
| Ascensor sin hueco o por fachada | 40.000 – 100.000 € o más | Edificio |
| Ejemplo de reparto: ascensor de 72.000 € entre 8 vecinos | ≈ 9.000 € por vivienda (según la cuota de cada uno) | Vivienda |
| Mantenimiento del ascensor | 70 – 150 €/mes | Edificio |
| Fachada con aislamiento exterior (SATE) | 55 – 110 €/m² de fachada | m² |
| Pintura o reparación de fachada sin aislamiento | 20 – 40 €/m² | m² |
| Estos importes son solo un orden de magnitud: dependen del edificio, los accesos, las licencias municipales y el IVA. Pide siempre al menos tres presupuestos. |
Ayudas y deducciones fiscales en 2026
| Ayuda o incentivo | Situación a 19 de octubre de 2026 |
| Next Generation, Programa 3 (rehabilitación de edificios) | Plazo general de ejecución hasta el 30/06/2026, con prórrogas excepcionales caso a caso. En Cataluña se ha ampliado el fin de obra hasta el 31/12/2027 para expedientes concedidos |
| Next Generation, Programa 4 (viviendas) | Cerrado |
| Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 | En vigor desde abril de 2026; al menos el 30 % de los fondos se destina a rehabilitación y accesibilidad. Pendiente de convocatorias autonómicas |
| Plan Rehabilita Madrid 2026 | Plazo de solicitud cerrado el 30/09/2026 |
| Consorci de l’Habitatge de Barcelona | Varias líneas activas; la de rehabilitación de interiores para la Borsa de Lloguer admite solicitudes hasta el 30/11/2026 |
| Deducción IRPF del 20 % (reducir ≥7 % la demanda de calefacción y refrigeración) | Obras hasta el 31/12/2026; base máxima de 5.000 €/año |
| Deducción IRPF del 40 % (≥30 % de ahorro energético o letra A/B) | Obras hasta el 31/12/2026; base máxima de 7.500 €/año |
| Deducción IRPF del 60 % (rehabilitación energética del edificio) | Cantidades pagadas hasta el 31/12/2027; base máxima de 15.000 € por vivienda |
| Deducción por autoconsumo renovable | Instalaciones hechas y pagadas en 2026: 10 % en inmueble propio y 20 % en edificios residenciales; base máxima de 5.000 €/año |
Para aplicar las deducciones hacen falta certificados de eficiencia energética anterior y posterior a la obra y pagar por medios bancarios, nunca en efectivo. La parte de la obra cubierta por una subvención no se puede deducir.
¿Tributan las subvenciones?
- Las ayudas Next Generation (RD 853/2021) no tributan en el IRPF.
- Las ayudas de otros programas pueden tributar como ganancia patrimonial. Consulta tu caso con un asesor fiscal.
Morosidad y conflictos: qué pasa si un vecino no paga
Cómo reclama la comunidad
- Certificado de deuda emitido por el secretario o administrador.
- Notificación al deudor.
- Proceso monitorio, que incluye las cuotas que venzan durante el procedimiento.
- Embargo y, en último término, subasta del piso.
Mientras sea moroso, el vecino pierde el derecho de voto en la junta. Y si vende el piso, este sigue respondiendo de las deudas dentro del periodo legal.
Impugnar un acuerdo de derrama
| Aspecto | Barcelona (art. 553-31 CCCat) | Madrid (art. 18 LPH) |
| Plazo general | 3 meses | 3 meses |
| Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos | 1 año | 1 año |
| Desde cuándo | Desde la notificación del acta | Desde el acuerdo (o la comunicación, para los ausentes) |
| Requisito | Estar al corriente de pago o consignar la deuda | Estar al corriente de pago o consignar la deuda |
| ¿Suspende el pago de la derrama? | No, salvo que lo acuerde el juez | No, salvo que lo acuerde el juez |
Guía práctica para compradores e inversores
Checklist documental antes de firmar las arras
| Documento | Qué revisar | Prioridad |
| Certificado de deudas con la comunidad | Deudas vencidas; en Barcelona, también derramas aprobadas pendientes | Imprescindible |
| Actas de las juntas de los últimos 3-5 años | Obras aprobadas, en estudio o rechazadas; morosidad; litigios | Imprescindible |
| Nota simple del Registro | Cargas y embargos, incluidos los de la comunidad | Imprescindible |
| Presupuesto anual y estado del fondo de reserva | ¿Cumple el mínimo legal? ¿Cuál es el saldo real? | Alta |
| ITE o certificado de aptitud (Barcelona) / ITE o IEE (Madrid) | Fecha, resultado y deficiencias pendientes | Alta |
| Certificado de eficiencia energética | Letra y recomendaciones de mejora | Alta |
| Estatutos y normas internas | Reparto de gastos, exenciones, uso turístico | Media-alta |
| Seguro de la comunidad | Coberturas y siniestros recientes | Media |
Señales de alerta
- Edificio de más de 45 años (Barcelona) o más de 50 (Madrid) sin la inspección técnica al día.
- Actas con frases como «se acuerda pedir presupuestos», «estudio de rehabilitación» o «requerimiento municipal».
- Fondo de reserva por debajo del mínimo legal o consumido recientemente.
- Morosidad elevada en la comunidad.
- Grietas en la fachada, humedades en la escalera o andamios sin obra terminada.
- Un vendedor que se niega a entregar las actas.
Cómo negociar el precio con derramas pendientes
- Cuantifica la derrama con el acta y el calendario de pagos.
- Distingue entre una obra que revaloriza (ascensor, rehabilitación energética) y una que solo repone (bajantes, estructura).
- Propón una fórmula: rebaja del precio, retención en notaría o asunción de todas las cuotas por el vendedor.
- Ten en cuenta las ayudas concedidas, comprobando que la concesión sea firme y los plazos realistas.
Para vendedores: cómo presentar un piso con obras recientes o derramas
- Transparencia desde el anuncio: «Edificio rehabilitado en 2025, derrama liquidada». Una obra pagada es un argumento de venta.
- Prepara un dosier con el certificado de deudas, las actas, la ITE favorable y el certificado energético.
- Si la derrama está viva, ofrece una solución cerrada (asumirla o descontarla) antes de que la pida el comprador.
- Actualiza el certificado energético si la obra ha mejorado la letra.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la derrama si vendo mi piso?
Como regla general (art. 17.11 LPH), las cuotas de una derrama las paga quien sea propietario cuando vence cada una: las anteriores a la escritura, el vendedor, y las posteriores, el comprador. Como algunos tribunales cargan al vendedor la derrama aprobada antes de la venta, lo más seguro es pactarlo por escrito en las arras y en la escritura.
¿Puedo vender un piso con una derrama pendiente?
Sí. Debes declararla y aportar el certificado de deudas. En Cataluña, ese certificado refleja también las derramas aprobadas pendientes de vencimiento. Ocultarla puede dar lugar a reclamaciones, rebaja del precio o la resolución del contrato.
¿Qué es el certificado de deudas de la comunidad y cuánto tarda?
Es el documento que acredita si el piso está al corriente con la comunidad, y es obligatorio para firmar la escritura salvo renuncia expresa. En Madrid se debe emitir en un máximo de 7 días naturales; en Cataluña la ley no fija plazo.
¿De cuántos años de deudas responde el comprador?
En Barcelona, el piso responde de la parte vencida del año en curso y de los cuatro años anteriores. En Madrid, del año de la compra y de los tres anteriores.
¿Cuánto debe tener el fondo de reserva de la comunidad?
En Barcelona, al menos el 5 % de los gastos comunes presupuestados, en una cuenta separada. En Madrid, al menos el 10 % del último presupuesto ordinario. Al vender no se devuelve.
¿Estoy obligado a pagar una derrama si voté en contra?
En general, sí: los acuerdos válidos obligan a todos. La excepción son las mejoras no necesarias cuando el coste supera 3 mensualidades (Madrid) o 1/4 del presupuesto anual (Barcelona). Las obras necesarias, de accesibilidad o de eficiencia energética aprobadas conforme a la ley no tienen esta exención.
¿Qué mayoría hace falta para instalar un ascensor?
En Barcelona basta la mayoría simple de los que votan, que represente la mayoría de cuotas. En Madrid, la mayoría de propietarios y de cuotas; además, es obligatorio sin votación si lo pide un vecino mayor de 70 años o con discapacidad y el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supera 12 mensualidades.
¿Cuándo tiene que pasar la ITE un edificio en Barcelona?
Antes de cumplir 45 años de antigüedad. Con resultado favorable se obtiene un certificado de aptitud con una vigencia general de 10 años. En Madrid, la ITE se exige desde los 30 años y el IEE a los edificios residenciales de más de 50.
¿Cómo afecta una derrama al precio de un piso?
La derrama pendiente suele descontarse casi íntegramente del precio y reduce el número de compradores. En cambio, una obra ya pagada puede revalorizar el piso: según el Banco de España, una vivienda con letra A o B vale de media hasta un 9,7 % más que una F o G.
¿Se puede desgravar una derrama de rehabilitación energética?
Sí, si cumple los requisitos. La deducción del 60 % para obras en edificios residenciales se aplica a cantidades pagadas hasta el 31/12/2027, con certificados energéticos anterior y posterior y pago por medios bancarios.
