La diferencia fiscal entre vender tu vivienda habitual y vender una segunda residencia puede suponer decenas de miles de euros. Al vender la vivienda habitual puedes quedar exento del IRPF si reinviertes en otra, si tienes más de 65 años o en determinados casos de insolvencia. Al vender una segunda residencia, la ganancia tributa íntegramente al 19%-30% (base del ahorro), sin esas exenciones. Esta guía explica ambos regímenes con ejemplos reales, incluidos los efectos de la Ley 7/2024, que elevó el tramo máximo del ahorro al 30% desde el 1 de enero de 2025.
| NOVEDAD 2025: la Ley 7/2024 (BOE 21/12/2024, disp. final 7ª) elevó el tramo máximo de la base del ahorro del 28% al 30%. Afecta a ganancias patrimoniales que excedan 300.000€ en una sola venta (vivienda habitual no exenta y segunda residencia). Vigente desde el 1 de enero de 2025 en toda España (la escala del ahorro no está cedida a las CCAA). |
1. Marco general: ganancias patrimoniales e IRPF
1.1. Cómo se calcula la ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición (art. 33.1 LIRPF). Los componentes de cada valor son:
| Valor de ADQUISICIÓN (suma) / Valor de TRANSMISIÓN (resta) | – |
| VALOR DE ADQUISICIÓN (aumenta, reduce ganancia) | VALOR DE TRANSMISIÓN (reduce, reduce ganancia) |
| Precio de compra escriturado | Precio de venta escriturado |
| ITP o IVA + AJD pagados en la compra | (-) Comisión de la agencia inmobiliaria |
| Gastos de notaría y registro de la compra | (-) Plusvalía municipal (IIVTNU) pagada por el vendedor |
| Honorarios de gestoría y abogado de la compra | (-) Gastos y tributos satisfechos por el vendedor en la venta |
| Mejoras realizadas (acreditadas con factura) | – |
| NO computan: conservación y reparación | – |
| (−) Amortizaciones deducidas si estuvo arrendado | – |
| ⚠ Los gastos de conservación y reparación (pintura, fontanería, etc.) NO aumentan el valor de adquisición. ⚠ Las mejoras sí computan (ampliar, rehabilitar, instalar ascensor). Deben acreditarse con factura. ⚠ Si el inmueble estuvo en alquiler, las amortizaciones practicadas (mínimo computable) reducen el valor de adquisición. ⚠ No existen coeficientes de actualización monetaria desde 2015 (eliminados por la Ley 26/2014). |
1.2. Escala del IRPF: Base del ahorro 2025-2026
| Tramo base liquidable del ahorro | Tipo marginal | Ejemplo de cuota marginal |
| Hasta 6.000 € | 19 % | 6.000 × 19 % = 1.140 € |
| 6.001 – 50.000 € | 21 % | 44.000 × 21 % = 9.240 € |
| 50.001 – 200.000 € | 23 % | 150.000 × 23 % = 34.500 € |
| 200.001 – 300.000 € | 27 % | 100.000 × 27 % = 27.000 € |
| Más de 300.000 € | 30 % (↑ desde 28 %, Ley 7/2024) | El exceso sobre 300.000 € |
La escala se aplica de forma progresiva: cada tramo solo tributa al tipo que le corresponde. La Ley 7/2024 no modificó los tramos del 19%, 21%, 23% ni 27%; únicamente elevó el último tramo.
1.3. Compensación de pérdidas
- Mismo ejercicio: la pérdida patrimonial se compensa con ganancias de la base del ahorro del año.
- Saldo negativo sobrante: se compensa con hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses) de ese año.
- Arrastre 4 años: el remanente se arrastra a los 4 ejercicios siguientes (art. 49 LIRPF). Muy útil si has vendido con pérdida.
2. Vivienda habitual: exenciones y beneficios fiscales
2.1. Concepto legal de vivienda habitual
Edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años, habitada de forma efectiva en 12 meses desde la adquisición o fin de obras (art. 41 bis RIRPF).
- Excepciones al plazo de 3 años: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, primer o cambio de empleo, u otras circunstancias análogas justificadas.
- Para la exención de >65 años: se considera habitual si lo fue en la fecha de la venta o en cualquier día de los 2 años anteriores (art. 41 bis.3 RIRPF).
2.2. Principales exenciones y beneficios
| Exención / Beneficio | Condiciones clave | Base legal |
| Exención por reinversión | Reinvertir el precio total en nueva VH en 2 años (antes o después). Proporcional si es parcial. | Art. 38.1 LIRPF + art. 41 RIRPF |
| Exención >65 años | Total y sin reinversión al vender la VH. Para la 2.ª residencia: solo renta vitalicia (máx. 240.000 €, 6 meses). | Art. 33.4.b LIRPF |
| Renta vitalicia | Mayores de 65 años: reinvertir en renta vitalicia asegurada en 6 meses. Límite: 240.000 € por contribuyente. | Art. 38.3 LIRPF |
| Dación en pago | Exención si se entrega la VH para saldar la deuda hipotecaria y no hay otros bienes (incluye venta en concurso, DGT V0393-25). | Art. 33.4.d LIRPF |
| Coeficientes de abatimiento | Para adquisiciones antes del 31/12/1994 (VH y 2.ª residencia). Límite: 400.000 € de valor de transmisión acumulado. | DT 9.ª LIRPF |
2.3. Exención por reinversión: detalles clave
- Qué se reinvierte: el importe total del precio de venta (no solo la ganancia). Los gastos de la nueva compra cuentan.
- Plazo: 2 años antes o después de la venta (si se compra primero, la venta debe producirse en 2 años desde la compra).
- Reinversión parcial: la exención es proporcional. Si reinviertes el 60%, exentas el 60% de la ganancia.
- STS 4569/2022: se exige pleno dominio y residencia efectiva durante 3 años. La nuda propiedad no es suficiente.
- TEAC Res. 00/06769/2024: acogerse a la exención no es una ‘opción’ del art. 119.3 LGT; puede solicitarse vía rectificación de la autoliquidación presentada.
2.4. Exención para mayores de 65 años: matices
- Vivienda habitual: exención total sin necesidad de reinversión (art. 33.4.b LIRPF).
- Segunda residencia: no hay exención por edad directa. Solo exención si reinvierten en renta vitalicia (art. 38.3, máximo 240.000€ en 6 meses).
- Vivienda ganancial: si solo uno de los cónyuges tiene 65 años, solo está exenta su mitad de la ganancia.
- Edad: se computa en la fecha de la escritura de venta.
- Dependencia: la situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida equipara a los >65 años sin límite de edad.
3. Segunda residencia: tributación plena
La ganancia patrimonial derivada de la venta de una segunda residencia tributa íntegramente en la base del ahorro al tipo que corresponda según la escala 19%-30%. No existen exenciones por reinversión ni por edad ni por dación en pago. Las únicas vías de reducción son:
- Coeficientes de abatimiento (DT 9.ª LIRPF): para adquisiciones anteriores al 31/12/1994, con límite acumulado de 400.000€ de valor de transmisión. Vigentes en 2025-2026.
- Renta vitalicia (art. 38.3): si el vendedor tiene >65 años, puede reinvertir hasta 240.000€ en renta vitalicia en 6 meses.
- Compensar con pérdidas: de la base del ahorro del mismo año o los 4 siguientes.
- Deducir todas las mejoras: acreditadas con factura (incrementan el valor de adquisición).
| Coeficientes de abatimiento (DT 9ª LIRPF), para inmuebles comprados antes del 31/12/1994: • Reducen la parte de ganancia generada hasta el 19/01/2006. • Límite: 400.000 € de valor de transmisión acumulado por contribuyente (para todas las transmisiones desde 2015). • No aplican si el precio de transmisión supera los 400.000 € del límite acumulado. • El período de permanencia se cuenta hasta el 31/12/1996, redondeando por exceso. |
4. Plusvalía municipal (IIVTNU)
| Aspecto | Detalle |
| Método objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente municipal (varía según años de tenencia). Actualizado anualmente por Orden de Hacienda. |
| Método real | (Precio venta − Precio compra) × (Valor catastral suelo / Valor catastral total). Requiere justificar con escrituras. |
| No sujeción | Si el valor del suelo no ha subido: se acredita con escrituras y declaración de no sujeción al ayuntamiento. |
| El contribuyente elige | El más favorable entre objetivo y real. El Ayuntamiento puede comprobar si el real declarado es correcto. |
| Tipo en Barcelona (2025) | 30 % sobre la base imponible (Ordenança Fiscal 1.3, Plenari 20/12/2024, vigor 1/1/2025). |
| Plazo compraventa (Barcelona) | 30 días hábiles desde la escritura (en herencia: 6 meses prorrogables a 1 año). |
| Deducibilidad IRPF | SÍ: la plusvalía pagada por el vendedor reduce el valor de transmisión (art. 35.2 LIRPF). |
Clave fiscal: la plusvalía municipal que paga el vendedor reduce el valor de transmisión en el IRPF (art. 35.2 LIRPF), lo que a su vez reduce la ganancia patrimonial. No olvidar incluirla en el cálculo.
5. No residentes: retención del 3% y IRNR
| Aspecto | Detalle |
| ¿Cuándo aplica? | Cuando el vendedor NO es residente fiscal en España (independientemente de si es español o extranjero). |
| Quién retiene | El comprador, independientemente de su residencia. |
| Importe | 3 % del precio escriturado de transmisión. |
| Modelo y plazo | Modelo 211. Plazo: 1 mes desde la escritura de compraventa. |
| Tipo IRNR UE/EEE | 19 % sobre la ganancia patrimonial (sin escala progresiva). |
| Tipo IRNR resto | 24 % sobre la ganancia (Reino Unido post-Brexit, EE.UU., Suiza, México, etc.) |
| Regularización | Modelo 210 en 3-4 meses desde la venta. Si retención > cuota: solicitar devolución del exceso. |
| Excepción | Si el vendedor es residente en España (certifica con certificado de la AEAT): NO se practica la retención. |
| ⚠ Los no residentes NO pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. ⚠ Excepción: residentes en UE/EEE respecto de su antigua vivienda habitual en España (DA 7ª LIRNR) pueden solicitar devolución de la retención. ⚠ El tipo del IRNR para ganancias de no residentes UE es siempre el 19%, sin escala progresiva. ⚠ Si el comprador no retiene el 3% siendo exigible, el inmueble queda afecto al pago del impuesto. |
6. Ejemplos numéricos prácticos
| Perfil | Compra / Venta | Ganancia | Cuota IRPF / IRNR |
| Ej. 1 – VH, reinversión | Compra 220k€ / Venta 330k€ | Ganancia 110.000 € | Cuota: 0 € (exención total si reinvierte 330k€ en 2 años) |
| Ej. 2 – VH, >65 años | Compra 220k€ / Venta 330k€ | Ganancia 110.000 € | Cuota: 0 € (art. 33.4.b, exención total) |
| Ej. 3 – 2.ª residencia | Compra 200k€ / Venta 266k€ | Ganancia 66.000 € | Cuota: ≈14.060 € (19%+21%+23%) |
| Ej. 4 – 2.ª residencia, pérdida | Compra 300k€ / Venta 250k€ | Pérdida 50.000 € | Cuota: 0 €; compensar en 4 años |
| Ej. 5 – No residente UE | Compra 150k€ / Venta 230k€ | Ganancia 80.000 € | Retención 3%=6.900€; cuota IRNR 19%=15.200€; paga diferencia 8.300€ |
Desglose Ejemplo 3: Segunda residencia (el más habitual)
- Valor de adquisición: 180.000€ precio + 20.000€ gastos (ITP, notaría, registro) = 200.000€.
- Valor de transmisión: 280.000€ precio − 10.000€ comisión agencia − 4.000€ plusvalía = 266.000€.
- Ganancia: 266.000 − 200.000 = 66.000€.
- Cuota IRPF: 6.000€ × 19% = 1.140€ | 44.000€ × 21% = 9.240€ | 16.000€ × 23% = 3.680€.
- Total cuota IRPF: 1.140 + 9.240 + 3.680 = 14.060€.
Desglose Ejemplo 5: No residente UE
- Ganancia: 230.000€ − 150.000€ = 80.000€ (simplificado, sin gastos por claridad).
- Retención 3% que ingresa el comprador: 230.000€ × 3% = 6.900€ (Modelo 211, 1 mes).
- Cuota IRNR al 19% (UE/EEE, sin escala): 80.000€ × 19% = 15.200€.
- El vendedor paga la diferencia: 15.200€ − 6.900€ = 8.300€ (Modelo 210, 4 meses desde la venta).
- Si la retención superara la cuota (ganancia baja), el vendedor solicita devolución del exceso.
7. Cómo se declara la venta en el IRPF
- Apartado: F2 del Modelo 100, ganancias y pérdidas patrimoniales de la base del ahorro.
- Fecha de imputación: ejercicio de la firma de la escritura de compraventa (no cuando se cobra).
- Operaciones a plazos (art. 14.2.d LIRPF): si entre entrega y último plazo media más de 1 año, se puede optar por imputar proporcionalmente a medida que sean exigibles los cobros.
- Exención por reinversión: se consigna en la declaración del año de la venta. Si la nueva vivienda aún no se ha comprado, se señala la intención y se regulariza si no se cumple en 2 años.
7.1. Documentación imprescindible a conservar
| Documento | Para qué sirve |
| Escritura de compra original | Precio de adquisición, fecha, condiciones |
| Facturas de gastos de adquisición | ITP/IVA/AJD, notaría, registro, gestoría, incrementan valor adquisición |
| Facturas de mejoras realizadas | Solo mejoras que aumentan valor (no conservación/reparación) |
| Escritura de venta | Precio, fecha, condiciones, base del valor de transmisión |
| Justificante de plusvalía municipal | La plusvalía pagada reduce el valor de transmisión (art. 35.2 LIRPF) |
| Certificado de empadronamiento | Para acreditar vivienda habitual (exención por reinversión o edad) |
| Justificantes de reinversión | Escritura nueva vivienda habitual y gastos de compra si aplica exención |
8. Estrategias de optimización fiscal legal
- Documenta todas las mejoras: cada reforma, instalación de ascensor o ampliación con factura incrementa el valor de adquisición y reduce la ganancia.
- Aplica los coeficientes de abatimiento si adquiriste antes de 1994: pueden reducir significativamente la ganancia, vigilando el límite de 400.000€.
- Diferir la venta al ejercicio siguiente si la ganancia es muy elevada y cruza al tramo del 27% o 30%; especialmente útil si también esperas pérdidas en otros activos.
- Materializar pérdidas latentes: vende activos (acciones, fondos) con pérdida en el mismo año que la segunda residencia para compensar en la base del ahorro.
- Si tienes >65 años y segunda residencia: valora la renta vitalicia (art. 38.3) hasta 240.000€ en 6 meses para quedar exento de esa parte de la ganancia.
- Donar vs. vender: la donación también genera ganancia patrimonial en el IRPF del donante; en Cataluña, el ISD para donaciones entre padres e hijos tiene bonificaciones autonómicas, pero el donante tributa igual.
- Reinversión en vivienda habitual: recuerda que debes reinvertir el PRECIO TOTAL de venta (no solo la ganancia). Calcula si tu capacidad de compra nueva lo permite antes de comprometerte con la exención.
9. Tabla comparativa maestra: vivienda habitual vs. segunda residencia
| Concepto | Vivienda habitual | Segunda residencia |
| Ganancia patrimonial | Tributa salvo exención aplicable | Tributa siempre, íntegramente |
| Exención reinversión | ✅ Sí (art. 38.1 LIRPF), proporcional si parcial | ❌ No |
| Exención >65 años | ✅ Sí, total sin reinversión (art. 33.4.b) | Solo renta vitalicia (máx. 240.000€ en 6 meses) |
| Dación en pago | ✅ Sí (art. 33.4.d, incluye concurso, DGT 2025) | ❌ No |
| Abatimiento pre-1994 | ✅ Sí (DT 9.ª, límite 400.000 € acumulado) | ✅ Sí (mismas condiciones) |
| Tipo IRPF | 19%-30% sobre la parte no exenta | 19%-30% íntegramente |
| Plusvalía municipal | Sí (vendedor paga; Barcelona 30%) | Sí (igual cálculo) |
| Retención 3% no residentes | Sí, si el vendedor no es residente | Sí, mismas reglas |
| Compensación pérdidas | Sí (mismo año + 4 siguientes) | Sí (mismo año + 4 siguientes) |
| Estrategias optimización | Reinversión, edad, dación, abatimiento | Mejoras, diferimiento, compensar pérdidas, abatimiento |
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF se paga al vender una segunda residencia?
La ganancia patrimonial tributa íntegramente en la base del ahorro a tipos progresivos: 19% hasta 6.000€, 21% de 6.001 a 50.000€, 23% de 50.001 a 200.000€, 27% de 200.001 a 300.000€ y 30% por encima de 300.000€ (el último tramo subió del 28% al 30% por la Ley 7/2024). No hay exenciones por reinversión ni por edad para una segunda residencia (salvo renta vitalicia para mayores de 65 años hasta 240.000€).
¿Está exenta la vivienda habitual al venderla?
Puede estarlo total o parcialmente por tres vías: (1) exención por reinversión si se reinvierte el precio total en otra vivienda habitual en 2 años (art. 38.1 LIRPF); (2) exención total si el vendedor tiene 65 años o más (art. 33.4.b LIRPF); (3) exención por dación en pago si se entrega la vivienda para saldar la deuda hipotecaria sin otros bienes (art. 33.4.d LIRPF).
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
La ganancia de la vivienda habitual queda exenta de IRPF si el importe total obtenido en la venta se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años anteriores o posteriores a la venta. Si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional. Hay que reinvertir todo el precio de venta (no solo la ganancia), y los gastos de la nueva compra (ITP, notaría, registro) cuentan como parte de la reinversión.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su vivienda?
No: la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta para mayores de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b LIRPF), sin necesidad de reinvertir. Si venden una segunda residencia, sí tributan, aunque pueden quedar exentos si reinvierten el importe en una renta vitalicia asegurada en 6 meses (máximo 240.000€ por contribuyente).
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
La plusvalía municipal (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor. Grava el incremento de valor del suelo urbano durante el período de tenencia. Tras la STC 182/2021, se puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente municipal) y el método real (basado en el incremento real del precio). En Barcelona el tipo es del 30% y el plazo en compraventa es de 30 días hábiles. La plusvalía pagada por el vendedor reduce el valor de transmisión en el IRPF.
¿Pueden los no residentes vender sin retención?
No: cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211 en el plazo de 1 mes. El vendedor no residente regulariza con el Modelo 210 (4 meses tras la venta). Tipo IRNR: 19% (UE/EEE) o 24% (resto). Si la retención supera la cuota, se solicita la devolución del exceso.
¿Qué gastos reducen la ganancia patrimonial al vender un piso?
Aumentan el valor de adquisición (y reducen la ganancia): ITP/IVA/AJD de la compra, notaría, registro, gestoría, abogado y mejoras con factura. Reducen el valor de transmisión: comisión de la agencia inmobiliaria y plusvalía municipal pagada por el vendedor. No computan: gastos de conservación y reparación. Si el inmueble estuvo arrendado, también se deducen las amortizaciones mínimas practicadas (aunque reducen el valor de adquisición y aumentan la ganancia).
¿Se puede compensar una pérdida al vender una segunda residencia?
Sí. Una pérdida patrimonial se compensa primero con ganancias patrimoniales de la base del ahorro del mismo ejercicio; si queda saldo negativo, con hasta el 25% de los rendimientos del capital mobiliario de ese año; el remanente se arrastra a los 4 ejercicios siguientes. Es una herramienta de optimización fiscal: conviene materializar pérdidas latentes en otros activos en el mismo año que la venta con pérdida.
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