Comprar una vivienda es la decisión financiera más importante de tu vida. Y sin embargo, la mayoría de compradores llegan a la firma con un cálculo incompleto: creen que basta con el 20 % de entrada y un poco más para impuestos. La realidad es que necesitas entre el 30 % y el 35 % del precio en ahorros propios, porque hay decenas de gastos que no aparecen en ningún anuncio ni te cuenta ningún vendedor.
Descubre todos los costes ocultos de comprar una vivienda (antes, durante y después de la compra) con cifras reales actualizadas a 2026, tablas comparativas de impuestos por Comunidad Autónoma, el coste verdadero de los productos vinculados a la hipoteca y los errores que más dinero cuestan a los compradores primerizos.
Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España en 2026
En un mercado donde los precios suben un 7,4 % interanual (INE, cierre 2025), el precio medio de transacción alcanza los 2.094 €/m² y se firman más de 710.000 compraventas al año, la planificación financiera rigurosa marca la diferencia entre una compra exitosa y un problema económico.
El dinero que necesitas de verdad: ejemplos con cifras
| Concepto | 150.000 € | 200.000 € | 300.000 € | 400.000 € |
| Entrada (20 %) | 30.000 € | 40.000 € | 60.000 € | 80.000 € |
| ITP (6-10 % según CCAA) | 9.000-15.000 € | 12.000-20.000 € | 18.000-30.000 € | 24.000-40.000 € |
| Notaría compraventa | 600-800 € | 700-900 € | 800-1.000 € | 900-1.100 € |
| Registro Propiedad | 350-500 € | 400-550 € | 450-650 € | 500-700 € |
| Gestoría | 300-500 € | 300-500 € | 300-500 € | 300-500 € |
| Tasación | 250-400 € | 250-450 € | 300-500 € | 300-600 € |
| Total gastos (% precio) | 10.500-17.200 € | 13.650-22.400 € | 19.850-32.650 € | 26.000-42.900 € |
| TOTAL NECESARIO | 40.500-47.200 € | 53.650-62.400 € | 79.850-92.650 € | 106.000-122.900 € |
Regla práctica: siempre presupuesta el 20 % de entrada + 10-15 % de gastos = 30-35 % del precio en ahorros propios. En CCAA con ITP alto (Cataluña 10-13 %, Valencia 10 %, Baleares 8-13 %), la cifra se acerca al 35 %.
Impuestos por Comunidad Autónoma: tabla comparativa del ITP 2026
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para vivienda usada varía enormemente según la comunidad autónoma. Esta diferencia puede suponer más de 10.000 euros entre las CCAA más baratas y las más caras para una misma vivienda.
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido jóvenes |
| País Vasco | 4 % | — |
| Navarra | 6 % | 5 % familias ≥2 hijos |
| Madrid | 6 % | Bonif. 100 % mun. <2.500 hab. |
| Canarias | 6,5 % | 1 % (<40 años, fam. numerosas) |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (<35 años, ≤150.000 €) |
| La Rioja | 7 % | 4 % (<40 años, desde mar. 2025) |
| Aragón | 8-10 % | Bonif. 12,5 % (<36 años) |
| Castilla y León | 8 % | 0,01 % (<36 a., mun. <10.000) |
| Galicia | 8 % | 3 % (<36 años, disc. ≥65 %) |
| Murcia | 8 % | 3 % (<41 años, ≤150.000 €) |
| Cantabria | 9 % | 4 % (<40 años) |
| C. Valenciana | 10 % → 9 % (jun. 2026) | 6 % (<35 años, ≤180.000 €) |
| Cataluña | 10-13 % progresivo | 5 % (<35 años, BI ≤36.000 €) |
| Baleares | 8-13 % | Bonif. 100 % (<30 años) |
Para vivienda nueva se aplica IVA del 10 % (4 % para VPO; 6,5 % IGIC en Canarias) más AJD, que oscila entre el 0 % (País Vasco) y el 1,5 % (Cataluña, ambas Castillas, Valencia, Aragón). Madrid destaca con un AJD de solo el 0,75 %.
Qué ha cambiado con la Ley 5/2019: quién paga qué
La Ley de Crédito Inmobiliario transformó el reparto de gastos hipotecarios en beneficio del consumidor, ahorrando entre 2.500 y 4.000 euros por operación.
| Concepto | Paga el banco | Paga el comprador |
| Notaría hipoteca | Sí | No |
| Registro hipoteca | Sí | No |
| AJD hipoteca | Sí | No |
| Gestoría hipoteca | Sí | No |
| Acta de transparencia | Sí (gratuita) | No |
| Tasación oficial | No | Sí (250-600 €) |
| Notaría compraventa | No | Sí (700-1.100 €) |
| Registro compraventa | No | Sí (400-700 €) |
| Gestoría compraventa | No | Sí (300-500 €) |
| ITP / IVA+AJD compra | No | Sí (4-13 % según CCAA) |
Los 17 gastos ocultos que nadie te avisa antes de firmar
Antes y durante la compra
- Tasación (250-600 €): único gasto hipotecario que asume el comprador. Tienes derecho a elegir la tasadora, no estás obligado a usar la del banco.
- Nota simple del Registro (9-30 €): imprescindible para verificar que no hay hipotecas, embargos ni cargas ocultas.
- Certificado energético: lo debe proporcionar el vendedor por ley, pero su ausencia puede retrasar la operación semanas.
- Cédula de habitabilidad (50-200 €): obligatoria en Cataluña, Baleares, Asturias, Cantabria, Navarra, La Rioja, Murcia y Extremadura.
- IBI prorrateado: se reparte entre vendedor y comprador proporcionalmente según la fecha de venta. Si compras el 1 de julio, asumes medio año (300-800 € dependiendo del municipio).
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor, pero si este es no residente, el comprador responde subsidiariamente. Rango típico: 2.000-6.000 €.
- Cambio de cerradura (80-400 €): prácticamente universal pero nunca presupuestado.
Lo que el banco no te explica: gastos ocultos de tu hipoteca
Los productos vinculados son el gran gasto invisible. La Ley 5/2019 prohíbe exigirlos como condición, pero los bancos ofrecen bonificaciones en el tipo de interés a cambio de contratarlos. El problema es que el coste acumulado suele superar el ahorro.
| Producto vinculado | Coste banco (€/año) | Coste independiente | Bonificación típica en TIN |
| Seguro de vida | 200-500 € | 100-200 € | −0,20 a −0,35 % |
| Seguro de hogar | 200-400 € | 150-250 € | −0,10 a −0,20 % |
| Nómina domiciliada | 0 € | 0 € | −0,20 a −0,40 % |
| Plan de pensiones | 600-1.500 € (aportación) | Variable | −0,05 a −0,10 % |
| Tarjeta de crédito | 0-40 € | 0-40 € | −0,05 a −0,10 % |
El cálculo que el banco no quiere que hagas: en una hipoteca de 200.000 € a 25 años, los seguros vinculados (vida + hogar) cuestan unos 500-900 €/año, es decir, 12.500-22.500 € acumulados. La bonificación del 0,30-0,55 % ahorra entre 8.000 y 15.000 € en intereses. Contratar los seguros de forma independiente (ahorro del 30-50 %) inclina la balanza a favor del comprador en la mayoría de casos.
La comisión de apertura (0,25-1,50 % del capital) sigue siendo legal tras las sentencias del TJUE (abril 2025) y del Tribunal Supremo (noviembre 2025), aunque muchos bancos ya la han eliminado. Solo el seguro de daños contra incendios es obligatorio legalmente para viviendas hipotecadas; el banco no puede obligarte a contratar una póliza multirriesgo más cara.
Comisiones hipotecarias: límites legales
| Tipo de hipoteca | Plazo | Comisión máxima |
| Variable (Opción A) | Primeros 3 años | 0,25 % |
| Variable (Opción A) | Desde año 3 | 0 % |
| Variable (Opción B) | Primeros 5 años | 0,15 % |
| Variable (Opción B) | Desde año 5 | 0 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | Desde año 10 | 1,5 % |
| Subrogación acreedor | Primeros 3 años | 0,05 % |
| Subrogación acreedor | Desde año 3 | 0 % |
Gastos post-compra: las facturas que llegan después de las llaves
Derramas y comunidad: cómo detectar sorpresas antes de comprar
La primera derrama extraordinaria es la sorpresa más temida. Las derramas para rehabilitación de fachadas, instalación de ascensores o impermeabilización pueden oscilar entre 2.000 y 10.000 euros por propietario. Según el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, paga quien es propietario cuando vence cada pago. Exige siempre el certificado de deudas de la comunidad y las actas de las últimas juntas antes de firmar arras.
Las cuotas de comunidad reales suelen ser superiores a lo que declaran vendedores y agentes. El rango va de 30 €/mes en un bloque sencillo a 200-400 €/mes en urbanizaciones con piscina, jardines y conserje. Anualmente: 600 a 4.800 €.
ITE/IEE: cuándo un edificio puede obligarte a pagar miles de euros
La Inspección Técnica de Edificios afecta a inmuebles de más de 50 años (30 en Madrid, 45 en Barcelona). Si la inspección resulta desfavorable, las obras de reparación pueden costar entre 5.000 y 50.000 euros por propietario según el alcance. Antes de comprar, verifica si el edificio ha pasado la ITE y su resultado.
Alta de suministros, mudanza y reformas: el presupuesto invisible
Si la vivienda no tiene contratos activos, dar de alta la electricidad cuesta 165-425 €, el gas 150+ € y el agua 50-200 €. Si solo necesitas cambio de titularidad, la luz y el gas son gratuitos y el agua cuesta 50-100 € de fianza. La mudanza oscila entre 200 y 5.000 € según distancia y volumen.
Las reformas de adecuación son el coste más variable: desde 1.000-5.000 € para pintura y pequeñas reparaciones, hasta 500-1.200 €/m² para una reforma integral (25.000-100.000 € en un piso de 60-80 m²). Los expertos recomiendan reservar siempre un colchón del 20 % sobre el presupuesto de obra para imprevistos.
Tabla resumen: todos los gastos para una vivienda de 200.000 €
Vivienda usada con hipoteca al 80 %, ITP medio del 8 %, primer año completo:
| Categoría | Concepto | Importe estimado |
| Impuestos | ITP (8 %) | 16.000 € |
| Notaría | Escritura compraventa | 700-900 € |
| Registro | Inscripción compraventa | 400-550 € |
| Gestoría | Tramitación compraventa | 300-500 € |
| Tasación | Valoración para hipoteca | 250-450 € |
| Pre-compra | Nota simple + verificaciones | 10-80 € |
| Primer año | IBI prorrateado | 200-600 € |
| Primer año | Comunidad de propietarios | 600-2.400 € |
| Primer año | Tasa de basuras | 50-200 € |
| Primer año | Seguro de hogar | 150-400 € |
| Instalación | Alta/cambio suministros | 0-500 € |
| Instalación | Cambio cerradura | 80-200 € |
| Instalación | Mudanza | 200-2.500 € |
| Instalación | Reformas mínimas | 1.000-5.000 € |
| Hipoteca | Comisión apertura (si aplica) | 0-3.000 € |
| Hipoteca | Productos vinculados (año 1) | 500-1.500 € |
| Subtotal gastos (sin entrada) | 20.500-34.300 € | |
| Entrada (20 %) | 40.000 € | |
| TOTAL AHORROS NECESARIOS | 60.500-74.300 € |
Conclusión: entre el 30 % y el 37 % del precio de la vivienda es lo que realmente necesitas en ahorros propios cuando sumas todos los gastos visibles y ocultos.
Los 10 errores que cometen los compradores primerizos
- No presupuestar el 30-35 % necesario. La mayoría cree que con el 20 % de entrada es suficiente.
- No verificar derramas pendientes ni actas de la comunidad antes de firmar arras.
- No comprobar el IBI real y posibles deudas del vendedor, que pueden quedar afectas al inmueble.
- No solicitar la nota simple del Registro antes de entregar ninguna señal.
- Firmar hipoteca con excesivos productos vinculados sin calcular su coste real acumulado.
- No comparar al menos 3-5 ofertas hipotecarias. Una diferencia de 0,2 puntos supone más de 8.000 € extra.
- Ignorar las cuotas de comunidad reales, que pueden suponer 1.200-5.000 € anuales.
- Infraestimar costes de reforma: añade siempre un 20 % de colchón para imprevistos.
- Confundir valor de tasación con precio de compra. El banco presta el 80 % del menor entre ambos.
- Escriturar por debajo del precio real. Hacienda dispone del valor de referencia catastral y puede sancionar.
Checklist antes de firmar la compra de tu vivienda
Documentos imprescindibles antes de comprometerte
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (9 € en registradores.org).
- Certificado de deudas con la comunidad emitido por el secretario-administrador.
- Actas de las últimas juntas de propietarios (derramas aprobadas o en discusión).
- Último recibo de IBI y certificado del Ayuntamiento de estar al corriente.
- Certificado de eficiencia energética vigente.
- Informe ITE/IEE del edificio si tiene más de 30-50 años según CCAA.
- Referencia catastral verificada en la Sede Electrónica del Catastro.
- Cédula de habitabilidad (donde sea obligatoria).
- Últimos recibos de suministros (luz, gas, agua).
Verificaciones financieras clave
- Solicitar preaprobación hipotecaria antes de buscar vivienda.
- Comparar al menos 3-5 ofertas: solicitar la FEIN a cada banco (vinculante para el banco, no para ti).
- Consultar tu informe CIRBE gratuito en el Banco de España.
- Calcular el coste real de cada producto vinculado vs. la bonificación ofrecida.
- Incluir en el presupuesto: comunidad mensual, IBI anual, seguro de hogar, posibles reformas, mudanza y muebles.
- Incluir cláusula suspensiva en el contrato de arras condicionada a obtener hipoteca.
Da el siguiente paso con todas las cuentas hechas
Comprar bien empieza por calcular bien. Con un asesoramiento profesional evitas sorpresas, negocias desde una posición de fuerza y proteges la que probablemente sea la mayor inversión de tu vida.
