Fiscalidad del alquiler vs compraventa para no residentes

La inversión inmobiliaria internacional conlleva obligaciones fiscales específicas según el país en que se ubique la propiedad y la residencia fiscal del inversor. Descubre la fiscalidad asociada al alquiler y a la compraventa de inmuebles para inversores no residentes en tres ámbitos geográficos clave: la Unión Europea (tomando España como ejemplo representativo), el Reino Unido y Estados Unidos.

Mantenerse informado sobre estos impuestos es fundamental para tomar decisiones de inversión acertadas y evitar sorpresas, ya que una planificación fiscal adecuada genera confianza y optimiza la rentabilidad.

Inversión inmobiliaria para no residentes en la Unión Europea (España)

En la Unión Europea no existe una fiscalidad única para todos los países, pero en líneas generales los inversores extranjeros afrontan impuestos similares en cada país: tributos en la compra del inmueble, gravámenes periódicos por la tenencia de la propiedad (como el impuesto predial o IBI) y tributación sobre las rentas (alquileres) o ganancias de capital (venta). Tomaremos España, miembro de la UE, como caso de estudio, pues ilustra bien las obligaciones fiscales que recaen sobre un no residente propietario de un inmueble.

Impuestos al alquilar un inmueble en España siendo no residente

Un propietario no residente fiscal en España que arrienda su vivienda debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) por los ingresos del alquiler obtenidos en territorio español. Las condiciones y tipos impositivos dependen de su país de residencia fiscal:

• Residentes en la UE o EEE (Espacio Económico Europeo): tributan al 19% sobre los ingresos netos por alquiler. Es decir, pueden deducir gastos relacionados con el inmueble (mantenimiento, reparaciones, IBI, intereses hipotecarios, etc.) antes de calcular la base imponible, al igual que haría un residente español. Por ejemplo, un propietario francés o alemán que alquile su piso en España tributará un 19% sobre el beneficio después de gastos deducibles.
• Residentes fuera de la UE/EEE (extracomunitarios): históricamente tributaban al 24% sobre los ingresos brutos, sin poder deducir gastos, lo que resultaba en una carga fiscal mayor. Por ejemplo, un propietario de Reino Unido (tras el Brexit) o de EE. UU. debía declarar el 100% de las rentas cobradas y aplicárseles el 24% sin reducciones. Sin embargo, una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 ha equiparado los derechos de deducción: ahora los no residentes extracomunitarios también pueden deducir gastos asociados al alquiler, corrigiendo la discriminación previa. Tras esta sentencia, aunque el tipo general sigue siendo 24% para extracomunitarios, al menos se calcula sobre la renta neta y no la bruta, al igual que para europeos, posibilitando importantes devoluciones de impuestos pagados en exceso y reduciendo la carga futura. En todo caso, el impuesto sigue liquidándose trimestralmente mediante el Modelo 210 de IRNR (un formulario por cada trimestre en que se haya obtenido renta).

Además, todo propietario de vivienda en España (residente o no) abona anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento local, calculado sobre el valor catastral. Este gasto de IBI es deducible en el IRNR para los arrendadores no residentes de la UE (y ahora también para otros no residentes tras la sentencia mencionada).

Si la vivienda no está alquilada (uso propio o vacía), el no residente igualmente debe declarar una renta inmobiliaria imputada anual equivalente al 1,1% del valor catastral (2% en algunos casos), tributando sobre ella al tipo del 24% (19% para residentes UE/EEE). Esto suele suponer un coste menor, pero es obligatorio declarar incluso por inmuebles vacacionales de uso propio.

Alquiler (España – UE): un inversor no residente que arrienda en España deberá pagar IRNR por sus ingresos de arrendamiento (19% o 24% según su residencia fiscal]), presentar declaraciones periódicas (trimestrales) y cumplir con impuestos locales como el IBI. Tras 2025, todos los propietarios extranjeros pueden deducir gastos antes de impuestos, lo que mejora notablemente la rentabilidad neta de alquilar propiedades en España.

Impuestos en la compraventa de inmuebles en España para no residentes

Bajo “compraventa” englobamos tanto los impuestos al comprar una propiedad como los derivados de su venta posterior. En España, los no residentes afrontan básicamente las mismas figuras impositivas que los residentes al realizar estas operaciones, con algunas particularidades en la venta.

Impuestos al comprar: al adquirir un inmueble en España, el comprador (sea residente o extranjero) asume impuestos indirectos similares a los de cualquier comprador local. Si la propiedad es de obra nueva, se paga IVA (impuesto al valor agregado), actualmente el 10% para vivienda habitual, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (en torno al 1%–1,5% del precio, según comunidad autónoma).

Si la vivienda es de segunda mano, en lugar de IVA se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), generalmente entre un 6% y 10% del valor escriturado, dependiendo de la región. A estos costes tributarios se suman los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, similares para residentes y no residentes.

No existen restricciones fiscales especiales para un extranjero que compre inmuebles en España (a diferencia de otros países, no se exige un impuesto extra por ser foráneo); ahora bien, algunos gobiernos locales en Europa han planteado medidas para gravar las compras por extranjeros extracomunitarios para frenar la especulación (propuestas que, de implementarse, habrá que vigilar, aunque de momento la legalidad comunitaria las cuestiona).

Impuestos durante la tenencia: ya mencionamos el IBI anual. Adicionalmente, si el valor de los bienes inmuebles en España supera ciertos umbrales, el no residente podría estar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio (IP) por obligación real. En España el mínimo exento general son 700.000 € por persona (autonomías como Madrid bonifican este impuesto al 100%). Los no residentes pagan IP solo por los bienes situados en España, bajo las mismas tarifas progresivas que los residentes, y deben presentar declaración si su patrimonio español supera 2 millones de euros aunque la cuota salga negativa.

Impuestos al vender: cuando un no residente vende su propiedad en España con ganancia, debe pagar el IRNR sobre la ganancia patrimonial obtenida. Actualmente, la tasa aplicable es del 19% sobre la ganancia, tanto si el vendedor reside en la UE como si no. La ganancia se calcula igual que en el IRPF de un residente: diferencia entre valor de venta y valor de adquisición (incluyendo gastos de compra, mejoras, impuestos de compra, etc.). Cabe señalar que, para evitar la elusión, la ley obliga al comprador de un inmueble a retener un 3% del precio de compraventa en el momento de la venta y pagarlo a Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor extranjero.

Este 3% retenido actúa como pago anticipado: el vendedor lo descontará de su impuesto final sobre la ganancia en la declaración de IRNR por la venta (Modelo 210 específico). Si la retención excede el impuesto calculado al 19%, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. Por ejemplo, si un no residente vendió con poca ganancia o incluso con pérdida, ese 3% retenido sería reembolsable tras la declaración.

Otro impuesto a considerar en la venta es la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), tributo municipal que grava el incremento teórico del valor del suelo durante los años de tenencia. Curiosamente, en las ventas realizadas por no residentes en España, la ley traslada la obligación de pagar la plusvalía municipal al comprador.

Esto significa que el vendedor extranjero está exento legalmente de abonar la plusvalía al ayuntamiento; sin embargo, en la práctica comercial es habitual pactar que dicho coste se descuente del precio o que el vendedor compense al comprador, para no cargar al comprador nacional con ese importe.

En cualquier caso, la plusvalía municipal (si resulta a pagar) debe calcularse y declararse en la forma establecida por la normativa local, teniendo en cuenta las recientes reformas que permiten elegir entre método objetivo o sobre ganancia real. Es importante asesorarse en cada municipio para determinar su cuantía o exención.

Resumen de compraventa (España – UE): el comprador no residente pagará IVA/AJD o ITP al adquirir la propiedad, igual que un local. Mientras posea el inmueble, afrontará IBI cada año y eventualmente impuesto al patrimonio si aplica. Al vender, tributará un 19% sobre la ganancia de capital, con un 3% retenido anticipadamente por el adquirente.

Aunque la plusvalía municipal recaiga formalmente en el comprador cuando el vendedor es extranjero, en la práctica afecta al balance de la operación y debe tenerse en cuenta. Los convenios de doble imposición, como el firmado entre España y cada país de origen, permiten generalmente que el país donde está el inmueble grave la renta/ganancia inmobiliaria, evitando la doble tributación mediante créditos fiscales en el país de residencia del inversor.

Por ello, un inversor europeo no residente en España suele tributar aquí por la venta o alquiler, y luego declarar esos ingresos en su país de residencia pudiendo deducir el impuesto pagado en España.

Inversión inmobiliaria para no residentes en Reino Unido

El mercado inmobiliario británico también atrae a inversores internacionales, y el Reino Unido aplica impuestos específicos tanto a la adquisición como a la explotación y venta de propiedades por extranjeros. Tras el Brexit, los inversores de la UE pasaron a ser considerados extracomunitarios a efectos fiscales británicos, lo que conlleva algunos cambios respecto a la etapa en que el Reino Unido estaba en la UE. Veamos la fiscalidad del alquiler y de la compraventa para un no residente en el Reino Unido:

Impuestos al alquilar una propiedad en Reino Unido como no residente

En el Reino Unido, los ingresos por alquiler de un inmueble ubicado en el país están sujetos al Income Tax (impuesto sobre la renta). Existe un mecanismo denominado Non-Resident Landlord Scheme (NRLS) diseñado para asegurar la recaudación: si el propietario vive fuera del Reino Unido, por defecto el inquilino o la agencia de alquiler debe retener un 20% del alquiler bruto mensual y remitirlo a HMRC (la Hacienda británica). Este 20% corresponde al tipo básico del impuesto sobre la renta en UK.

Ahora bien, el propietario puede registrarse en el NRLS para recibir las rentas sin retención en origen, comprometiéndose a presentar declaraciones anuales y pagar el impuesto directamente. Importante: registrarse en el esquema no exime de pagar impuestos, solo evita la retención automática; el propietario deberá igualmente declarar sus ingresos por alquiler cada año ante HMRC.

Una vez declarados, los ingresos netos de alquiler (tras deducir gastos permitidos como mantenimiento, reparaciones, seguros, intereses de hipoteca, etc.) se gravan según las tarifas progresivas del impuesto británico. En el año fiscal 2023/24, los primeros ~£12,570 pueden estar cubiertos por la personal allowance (exención personal) si el propietario reúne los requisitos, por ejemplo, ciudadanos británicos la tienen automáticamente, y ciertos ciudadanos de la UE/EEE también pueden solicitarla.

Sobre el resto de ingresos netos, se aplican tramos: 20% básico hasta ~£50,000 de renta anual, 40% sobre el tramo superior hasta ~£125,000, y 45% más allá (estas cifras pueden variar por año). En muchos casos, un arrendador extranjero con ingresos únicamente del alquiler en UK tributará al 20% si dichos ingresos no son muy elevados, gracias a la allowance y al tramo básico. Si los ingresos son altos, las porciones que excedan el umbral tributarán al 40% o 45% como correspondería a cualquier contribuyente.

Ejemplo: Un inversor no residente obtiene £1,500 mensuales de alquiler neto en UK (18,000 £ anuales). Si tiene derecho a la exención personal (£12,570), solo £5,430 estarían sujetos a impuesto; pagaría 20% sobre esa parte (~£1,086 de impuesto anual). Si no tuviera exención, todo el ingreso tributaría 20% = £3,600. En caso de rentas mucho mayores que lo sitúen en tramos altos, el exceso pagaría al 40%. En cualquier caso, se permiten deducciones de gastos similares a las de propietarios residentes, y los tratados de doble imposición (como el de España-Reino Unido) evitan que el propietario tribute dos veces por el mismo alquiler, otorgándole crédito en su país de residencia por el impuesto pagado en UK.

Es importante destacar que la responsabilidad final de pagar el impuesto recae en el propietario. Si hubo retenciones del 20% por no estar en el esquema NRLS, podrá recuperarse cualquier exceso (o complementar si fue insuficiente) al presentar la declaración anual. Por tanto, cumplir con la presentación de declaraciones es imprescindible. En resumen, alquilar un inmueble en UK como extranjero implica: registro en el NRLS (opcional pero recomendable), retenciones del 20% en origen si no se registra, y tributación final según los tramos del Income Tax británico, con deducción de gastos permitidos.

Impuestos en la compraventa de propiedades en Reino Unido para extranjeros

El Reino Unido grava la propiedad inmobiliaria de no residentes principalmente a través de impuestos a la compra (Stamp Duty) y al beneficio de la venta (Capital Gains Tax), muy similares a los de cualquier comprador/vendedor local, aunque con algunos recargos para foráneos.

Impuestos al comprar – Stamp Duty Land Tax (SDLT): Al adquirir bienes inmuebles en Inglaterra o Irlanda del Norte, el comprador paga el SDLT, un impuesto progresivo sobre el valor de compra (Escocia y Gales tienen impuestos equivalentes con distinto nombre). Las tasas estándar oscilan desde 0% (para el tramo inicial exento, por ejemplo las primeras £250k en una vivienda habitual) hasta 12% (para la porción del precio que excede ciertos umbrales elevados). A esto se suman dos suplementos importantes: –

Suplemento por segunda vivienda: Tanto residentes como no residentes pagan un +3% adicional sobre todo el precio si al comprar ya poseen otra vivienda en cualquier lugar del mundo. Este recargo busca desincentivar la acumulación de propiedades (buy-to-let o segundas residencias).

Recargo para no residentes: desde abril de 2021, los compradores no residentes fiscales en Reino Unido afrontan un +2% extra sobre las tasas estándar del SDLT para propiedades en Inglaterra o NI. Este recargo específico para extranjeros se aplica a propiedades residenciales de más de £40,000, y se determina por el estatus de residencia del comprador en los 12 meses anteriores (estar menos de 183 días en UK en el año previo hace que se considere “non-resident” a efectos de SDLT).

En la práctica, un inversor no residente que compra una vivienda para alquilar en Londres paga ambos suplementos si ya tiene casa en otro país: +3% por ser segunda vivienda y +2% por su condición de no residente, es decir un 5% adicional acumulado sobre cada tramo de valor. Por ejemplo, en una compra de £500k, en lugar de ~£15k de SDLT estándar, un extranjero podría pagar cerca de £40k sumando recargos.

Otros costes de adquisición: además del SDLT, el comprador asume gastos de solicitor/convveyancing (honorarios legales), eventuales tasas de registro, y costes de gestoría. Estos no dependen de la residencia del comprador. No existen impedimentos legales para que un extranjero compre inmuebles en el Reino Unido (es un mercado muy abierto); solo deberá cumplir con las normativas de prevención de blanqueo (verificación de identidad y fondos).

Impuestos al vender – Capital Gains Tax (CGT): históricamente, hasta 2015 los no residentes no pagaban impuesto sobre las ganancias de capital al vender inmuebles británicos, lo que convertía a Londres en un paraíso para la inversión inmobiliaria global.

Pero las reglas cambiaron: desde abril de 2015, cualquier persona no residente que venda una propiedad residencial en el Reino Unido debe pagar CGT por la ganancia obtenida (y desde 2019, esto se extendió también a propiedades comerciales). En otras palabras, hoy los extranjeros tributan igual que los residentes por las plusvalías inmobiliarias en UK.

• Cálculo de la ganancia: para no penalizar ganancias acumuladas antes de la entrada en vigor de la norma, se permite tomar el valor de mercado en abril de 2015 (o 2019) como costo de adquisición si la propiedad fue comprada antes de esas fechas. Así, solo se grava la revalorización posterior. La ganancia se determina restando del precio de venta el valor de adquisición (o el valor reevaluado en 2015/2019) más costes de mejora y transacción.
• Tipo impositivo: los no residentes pagan CGT a las mismas tarifas que los residentes. En el caso de inmuebles residenciales, las ganancias se gravan al 18% para el tramo que caería dentro de la base imponible básica y al 28% para el tramo que excede el umbral del Higher Rate (estas tasas son las vigentes para propiedades residenciales; en el caso de propiedades comerciales o acciones, las tasas son 10%/20%). En la práctica, si el vendedor no tiene otros ingresos en UK, parte de su ganancia podría tributar al 18% aprovechando el tramo básico. No hay diferencia de tarifas por ser extranjero. Cabe señalar que el Reino Unido no ofrece exención por vivienda habitual a no residentes (esa exención solo aplica a residentes que venden su home principal). Por tanto, prácticamente toda la ganancia de un inversor extranjero está sujeta a CGT.
• Obligaciones de declaración y pago: el vendedor no residente debe informar la venta a HMRC y pagar el CGT dentro de los 60 días posteriores a la transmisión. Esto se hace mediante un formulario en línea específico para ventas de propiedades por no residentes. No existe una retención en origen equivalente al 3% español; la responsabilidad es del vendedor de calcular y cumplir con el pago en plazo. Si no hay ganancia (o hay pérdida), igualmente debe presentarse la declaración en 60 días indicando que no hay impuesto a pagar, para evitar sanciones.

Compraventa (Reino Unido): un inversor extranjero paga Stamp Duty con un recargo del 2% por ser no residente, además del 3% si es segunda propiedad. Al vender, paga CGT por la plusvalía a las mismas tasas que un residente (18%-28% según el caso), debiendo declarar la operación en 60 días. No hay retenciones en la fuente en la venta británica, pero el cumplimiento voluntario es monitoreado estrictamente.

Los tratados de doble imposición (por ejemplo, entre Reino Unido y España) garantizan que el país de residencia del inversor le reconozca crédito por el CGT pagado en UK, evitando doble tributación. En conjunto, el Reino Unido ha endurecido la fiscalidad para no residentes en los últimos años (CGT desde 2015, SDLT con recargos desde 2021) para equiparar su tratamiento al de los residentes y proteger su mercado inmobiliario, por lo que es crucial que los inversores internacionales planifiquen estos costes.

Inversión inmobiliaria para no residentes en Estados Unidos

El mercado inmobiliario de EE. UU. presenta grandes atractivos para inversores extranjeros (ya sea en viviendas, oficinas o propiedades comerciales), pero también implicaciones fiscales específicas a nivel federal y estatal. A diferencia de Europa, los impuestos inmobiliarios en EE. UU. se dividen entre impuestos federales (principalmente renta y plusvalías) y tributos estatales/locales (impuestos de transferencia, property taxes anuales, etc.). A continuación, detallamos cómo tributa un no residente que compra para alquilar o vender un inmueble en Estados Unidos.

Impuestos al alquilar un inmueble en EE. UU. como extranjero no residente

Cuando un extranjero es propietario de un inmueble en Estados Unidos y lo alquila, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta federal. La regla general impuesta por el IRS (Internal Revenue Service) es una retención del 30% sobre los ingresos brutos de alquiler que obtiene un no residente. Es decir, el inquilino o agente de gestión, si sabe que el propietario es extranjero, debería retener el 30% de cada renta y entregarlo al IRS.

No obstante, la mayoría de inversores optan por una alternativa fiscal más favorable: pueden presentar una declaración fiscal estadounidense optando por ser tratados como “residentes” a efectos de ese ingreso, lo que les permite deducir gastos y tributar sobre la renta neta en lugar de la bruta. Esta elección se conoce como “treaty election” o simplemente elección para tratamiento efectivamente conectado con un negocio en EE. UU.

En la práctica, esto significa que el propietario extranjero deberá obtener un ITIN (Tax Identification Number) y declarar anualmente sus ingresos y gastos de alquiler en un formulario de impuesto sobre la renta de no residente (Formulario 1040NR). Al hacerlo, podrá deducir gastos como mantenimiento, reparaciones, seguro, impuestos locales de propiedad, intereses hipotecarios, depreciación del inmueble, etc.

Tras las deducciones, el ingreso neto de alquiler estará sujeto a las tasas impositivas federales progresivas de EE. UU., que van desde 10%, 12%, 22%, etc., hasta 37% para tramos muy altos, similares a las de cualquier contribuyente individual estadounidense. En muchos casos, tras deducciones, el tramo aplicable es bajo, y la carga impositiva real resulta menor que el 30% fijo inicial.

Ejemplo: Supongamos un alquiler bruto anual de $30,000 con $20,000 en gastos deducibles; el neto $10,000 podría quedar mayormente en el tramo del 10%-12%, generando quizá $1,000-$1,200 de impuesto, bastante menos que los $9,000 que habría supuesto el 30% sobre bruto.

Es importante señalar que si no se hace esta elección y no se presentan declaraciones, el IRS considerará aplicable el 30% sobre ingresos brutos. Por ello, se recomienda a los inversores extranjeros contratar un agente de retención o asesor fiscal local que gestione adecuadamente estas obligaciones desde el inicio para evitar retenciones innecesarias o problemas de cumplimiento.

Además, muchos países tienen tratados fiscales con EE. UU. que pueden reducir la carga impositiva o eliminar la doble tributación. Por ejemplo, el tratado EE. UU.-España permite que los alquileres inmobiliarios se graven en el país donde está la propiedad (EE. UU.), pero luego España otorgaría un crédito al propietario por el impuesto pagado en EE. UU. de modo que no pague doble. Es fundamental revisar si el país de residencia del inversor tiene convenio con EE. UU. y aprovechar los beneficios aplicables.

Adicionalmente, el propietario extranjero debe pagar los impuestos locales asociados a la propiedad, en particular el Property Tax (Impuesto Predial) anual que establece el condado o municipio donde se ubica el inmueble. Este impuesto es análogo al IBI español, pero en EE. UU. suele representar una suma significativa (por ejemplo, alrededor de 1% a 3% del valor catastral dependiendo del estado; en Texas ~1.8%, en Florida ~1-2%, etc.). El impuesto predial no depende de la residencia del dueño, todos los propietarios lo pagan, y es deducible como gasto en la declaración de renta del alquiler federal.

Alquiler (EE. UU.): por defecto hay 30% de retención sobre alquileres brutos de extranjeros, pero conviene optar por tributar sobre base neta presentando declaración, lo que permite deducciones y generalmente reduce la tasa efectiva. Se tributa según tramos federales (10-37%) y se pagan también los impuestos inmobiliarios locales anuales. La planificación fiscal (incluso a través de estructuras como LLC o sociedades, si conviene) y el conocimiento de tratados internacionales son claves para maximizar la rentabilidad del alquiler en Estados Unidos.

Impuestos en la compraventa de propiedades en EE. UU. para no residentes

En la fase de compra de un inmueble en EE. UU., el inversor extranjero afronta principalmente impuestos de transferencia estatales o locales y algunos costes similares a los de cualquier comprador local:

• Impuesto de Transferencia de Propiedad: se paga al formalizar la compra y su tasa varía según el estado y ciudad. Por ejemplo, en la ciudad de Nueva York hay un transfer tax combinado Estado-Ciudad de alrededor de 1.4% en total para viviendas medianas (aprox. 2.5% para propiedades de más de $3 millones); en otros lugares puede ser menor, entre 1% y 2% del precio o incluso una tarifa fija. Algunos estados, como Florida, aplican un “doc stamp” sobre escrituras (~0.7%) y otros cargos menores. En general, los impuestos de escrituración en EE. UU. suelen ser más bajos que los ITP europeos.
• Gastos de cierre (Closing costs): el comprador suele costear servicios profesionales como inspección de la vivienda, gestoría de cierre (escrow/title company fees), seguros de título, etc. No son impuestos, pero suman al costo de adquisición. No hay diferencias por ser extranjero, aunque puede haber gastos adicionales si se constituye una sociedad para comprar (ej. costes legales).
• Restricciones a extranjeros: en EE. UU. no hay impedimentos federales para que un extranjero compre bienes raíces (salvo casos contados de seguridad nacional para terrenos agrícolas cerca de bases militares, etc.). Los extranjeros pueden comprar libremente casas, locales o tierras. Sin embargo, a la hora de financiar la compra, un extranjero podría enfrentar tasas de interés algo más altas o requisitos más estrictos de los bancos locales, pero fiscalmente no hay recargos simplemente por ser extranjero al comprar.

Pasando a la venta del inmueble, el inversor extranjero debe considerar dos niveles: impuestos federales por la ganancia de capital obtenida y posibles impuestos estatales sobre dicha ganancia, además de un régimen especial de retención llamado FIRPTA.

• Impuesto Federal sobre Ganancias de Capital: cuando un no residente vende un inmueble estadounidense con ganancia, dicha ganancia está gravada a nivel federal a las mismas tasas de capital gains que se aplican a los ciudadanos estadounidenses. Si el inmueble estuvo en propiedad por más de un año (long-term capital gain), la ganancia tributa a tasas preferenciales: típicamente 15% para la mayoría de contribuyentes, o 20% para ganancias muy altas (más de ~$445,000 para solteros en 2021, cifra que se ajusta anualmente). Si la propiedad se vendió con menos de un año de tenencia (short-term), la ganancia se considera renta ordinaria y se gravaría a tasas normales (10-37%). La mayoría de inversores inmobiliarios buscan el largo plazo, así que es común aplicar el rango 15-20%. Ejemplo: Si un inversor extranjero compró una casa en $500k y la vende años después en $800k, tendría ~$300k de ganancia; los primeros $250k podrían tributar al 15% y el resto al 20% según las tablas, resultando en un impuesto quizá alrededor de $50k (entre 16-17% efectivo en este caso). Nota: EE. UU. no distingue entre residentes y no residentes en la tasa; todos pagan 15/20% según monto de ganancia, lo cual da equidad pero no exenciones especiales por vivienda habitual (esa exención de $250k/500k para residentes sobre su vivienda principal no está disponible para no residentes, pues estos no tienen “vivienda principal” en EE. UU.).
• Impuestos Estatales sobre la ganancia: además del impuesto federal, muchos estados de EE. UU. imponen su propio impuesto sobre la renta (y por tanto sobre ganancias de capital). Por ejemplo, un extranjero que vende una propiedad en California enfrentará un impuesto estatal de ~13.3% sobre la ganancia, en Nueva York ~10.9%, etc., mientras que estados como Florida, Texas o Nevada no tienen impuesto estatal sobre renta, por lo que solo pagaría el federal. Estos impuestos estatales se calculan y pagan generalmente junto con una declaración estatal. Es importante evaluar la carga combinada: en California, la suma podría acercarse a ~32% (20% federal + 12% estatal) sobre la ganancia alta, lo que es sustancial. En cambio, en Florida sería solo 15-20% federal.
• Retención FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): dada la posibilidad de que un extranjero venda y luego no pague impuestos, la ley federal impone un mecanismo de retención obligatorio. El comprador debe retener el 15% del precio de venta bruto y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto del vendedor extranjero. Esta retención no es sobre la ganancia, sino sobre el precio total, por lo que suele ser mayor que el impuesto real; su función es garantizar que Hacienda tenga con qué cobrarse. Posteriormente, el vendedor presentará su declaración de impuestos calculando la ganancia real y el impuesto correspondiente, pudiendo reclamar la devolución del monto retenido en exceso. Ejemplo: En la venta de $800k del ejemplo anterior, el comprador retendrá $120k (15%). Si el impuesto final calculado era $50k, el extranjero recuperará $70k tras declarar (generalmente en unos meses). Es posible solicitar certificados para reducir la retención si ya se conoce la ganancia aproximada y será menor al 15% del precio, pero debe gestionarse antes de la venta. Cabe mencionar que para propiedades de precio bajo (<= $300k) que serán vivienda del comprador, FIRPTA a veces no aplica o puede retenerse solo 0-10%, pero son excepciones específicas.
• Plazos y cumplimiento: tras la venta, el extranjero debe declarar la ganancia en el ejercicio fiscal correspondiente (presentando el Formulario 1040NR con los schedules de ganancia) y allí ajustar la retención FIRPTA. Muchos estados también exigen que se les retenga un porcentaje de la venta a cuenta de su impuesto (por ejemplo, California pide ~1/3% del precio retenido para el fisco estatal). Un buen asesoramiento es clave para coordinar estas obligaciones.

Compraventa (EE. UU.): al comprar, los extranjeros pagan impuestos de transferencia estatales (usualmente 0.5%-2%) y asumen gastos de cierre similares a locales. No hay recargos simplemente por ser extranjero en la compra. Al vender, pagan impuesto federal sobre la ganancia (normalmente 15%-20% si es a largo plazo), más cualquier impuesto estatal aplicable.

El comprador retiene 15% del precio bajo FIRPTA como garantía, lo que obliga al inversor a regularizar la operación presentando su declaración fiscal para recuperar el exceso retenido. Los convenios fiscales pueden permitir que el país de origen del inversor otorgue créditos por los impuestos pagados en EE. UU., evitando doble tributación.

EE. UU. también grava la tenencia con impuestos prediales anuales elevados, pero no tiene un impuesto al patrimonio federal sobre extranjeros; sí existe un impuesto sucesorio federal que afecta a extranjeros con bienes inmuebles en EE. UU. (exención solo $60k, tasa 40%), por lo que quienes invierten sumas importantes suelen planificar vía estructuras societarias o seguros de vida para mitigar ese aspecto, aunque esto va más allá del enfoque de alquiler vs compraventa.

Comparativa resumida de la fiscalidad (UE/España vs Reino Unido vs EE. UU.)

Para facilitar la comparación de los aspectos clave, resumimos en la siguiente tabla los principales impuestos que gravan a un inversor no residente al alquilar o comprar/vender inmuebles en cada jurisdicción analizada:

Concepto fiscal	España (UE)	Reino Unido	Estados Unidos
Impuesto sobre la renta del alquiler (no residentes)	IRNR trimestral. – UE/EEE: 19% sobre ingresos netos (deduciendo gastos). – Otros países: 24% sobre ingresos brutos (desde 2025 también netos por sentencia). Sin mínimo exento.	Income Tax anual. – Retención 20% sobre rentas si no inscrito en NRLS. – Tramos 20%-40%-45% sobre renta neta (allowance ~£12,570 si aplica). Retenciones trimestrales (si no NRLS). Declaración anual.	Federal Income Tax anual. – Retención 30% sobre rentas brutas por defecto. – Opción a tributar renta neta con gastos deducibles (tasas 10%-37% según tramos). Retención mensual 30% (si no se opta). Declaración anual si se opta por neto.
Impuestos al comprar propiedad	– ITP 6%-10% (vivienda usada) o IVA 10% + AJD ~1.5% (obra nueva). – Gastos notaría, registro, gestoría (~1-2%). No recargos por ser extranjero.	– Stamp Duty Land Tax (SDLT) escalonado (0-12%) según precio. – +3% segunda vivienda; +2% no residentes. – Legal fees, survey, etc. (costes ~1-2%). Recargo extranjero 2% Inglaterra/NI.	– Transfer Tax estatal/local ~0.5%-2% (varía por estado). – Property tax prepagado (prorrata anual al cerrar). – Closing costs (title, escrow, inspección ~1-2%). No recargo por extranjero a nivel federal.
Impuesto anual propiedad (local)	IBI municipal ~0.4-1.1% valor catastral. (Deducible en IRNR UE/EEE).	Council Tax local (variable, pago anual). (Generalmente a cargo del ocupante).	Property Tax predial ~1%-3% valor mercado (según estado). (Deducible de renta federal).
Impuesto sobre el patrimonio	Impuesto Patrimonio: sí, >€700k por persona (tarifa prog. ~0.2%-3.5%, depende región). (No residentes solo por bienes en España).	No hay impuesto al patrimonio en UK (solo Council Tax anual ya citado).	No hay impuesto federal al patrimonio. Ojo: Estate Tax sucesorio 40% con exención solo $60k para extranjeros (planificación recomendada si alto valor).
Impuestos al vender propiedad	– IRNR ganancia: 19% sobre plusvalía obtenida. – Retención 3% del precio por comprador (pago a cuenta). –Plusvalía Municipal: impuesto local sobre valor terreno; lo paga el comprador si vendedor es no residente (suele ajustarse entre las partes).	– Capital Gains Tax: 18%/28% sobre ganancia (residencial) según tramos ingreso. Declaración y pago dentro 60 días post-venta. – Sin retención formal por comprador (responsabilidad del vendedor).	– Federal Capital Gain: 15% o 20% sobre ganancia (>1 año); tasa ordinaria 10-37% si <1 año. – Impuesto estatal: 0% (Florida) hasta ~13% (California) según estado. – Retención FIRPTA: 15% del precio por comprador (anticipo, luego se ajusta declarando). – Declaración anual (1040NR) para calcular impuesto real y reembolsos.

Nota: todas las cifras de la tabla son las vigentes a 2024-2025, susceptibles de cambios legales (por ejemplo, tramos de SDLT, porcentajes de retención, etc.). Se recomienda consultar fuentes oficiales o asesores locales para confirmar la normativa del año en que se realice la inversión.

Como hemos visto, la fiscalidad inmobiliaria para no residentes varía en cada jurisdicción, pero en todos los casos supone un elemento crucial a considerar al calcular la rentabilidad de una inversión en bienes raíces. Un inversor informado debe tener en cuenta:

• Tributación del alquiler vs compraventa: el alquiler genera una renta periódica gravada, con retenciones o pagos fraccionados en muchos casos (IRNR trimestral en España, NRLS/withholding mensual en UK, 30% withholding en EE. UU.). La compraventa conlleva impuestos iniciales al adquirir y tributación final al vender (plusvalías) con posibles retenciones a cuenta (3% en España, 15% FIRPTA en EE. UU.).
• Diferencias según la residencia del inversor: dentro de la UE, los ciudadanos comunitarios gozaban de ventajas (tipos más bajos, deducciones) frente a extracomunitarios, diferencias que tienden a reducirse por equiparación legal. En países como UK o EE. UU., la ley ya trata en gran medida igual a todos los no residentes (aplicando mismos impuestos con algunos recargos específicos en UK).
• Importancia de tratados fiscales: para evitar la doble imposición, los convenios internacionales permiten que los impuestos pagados en el país donde está el inmueble se acrediten en el país de residencia del inversor. Aprovechar estos mecanismos asegura que no se pague dos veces por la misma renta o ganancia.

Antes de invertir en bienes inmuebles en el extranjero es fundamental planificar la estrategia fiscal: informarse de los impuestos locales (y recargos por extranjero si los hubiera), cumplir con las obligaciones (declaraciones, retenciones) y apoyarse en profesionales tributarios con experiencia internacional.

Esto garantizará cumplir con la normativa de cada país, optimizar la carga fiscal dentro de lo legalmente posible y, por tanto, mejorar la rentabilidad neta de la inversión. Una gestión adecuada de la fiscalidad inmobiliaria no solo evita sanciones y costes imprevistos, sino que transmite confianza y seguridad al inversor no residente, permitiéndole centrarse en lo importante: aprovechar las oportunidades del sector inmobiliario global con la tranquilidad de tener sus obligaciones bajo control.