Si eres no residente fiscal en España y alquilas un inmueble en territorio español, estás obligado a presentar el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), sin importar el importe de los ingresos. El tipo aplicable es el 19 % sobre el rendimiento neto (con gastos deducibles) si resides en la UE/EEE, o el 24 % sobre el ingreso bruto (sin gastos) si resides fuera. Desde 2024, la declaración es anual (del 1 al 20 de enero del año siguiente).
1. Qué es el IRNR y cuándo obliga el Modelo 210
1.1. Base legal y criterio de residencia fiscal
El IRNR está regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la LIRNR), desarrollado por el RD 1776/2004. Grava por obligación real las rentas obtenidas en España por quienes no tienen aquí su residencia fiscal.
Criterio de residencia fiscal (art. 9 LIRPF): se es residente, y por tanto no aplica el IRN, si (a) se permanece más de 183 días del año natural en España; (b) radica en España el núcleo principal o la base de las actividades o intereses económicos; o (c) el cónyuge no separado e hijos menores residen habitualmente en España (presunción iuris tantum). La prueba más sólida de no residencia es el certificado de residencia fiscal emitido por el país de origen (válido 1 año).
- Rentas que obligan al Modelo 210: alquiler de vivienda urbana, alquiler de local comercial, renta imputada por inmueble vacío, ganancias patrimoniales por venta.
- Sin umbral mínimo: cualquier renta de arrendamiento obliga a declarar, por pequeña que sea.
- Modelo 210 vs. Modelo 200: el 210 es para rentas sin establecimiento permanente (EP). Con EP, se tributa como en el IS y se usa el Modelo 200.
1.2. Convenios de doble imposición (CDI)
España mantiene en vigor 99 CDI firmados con distintos países. En todos ellos, para rentas inmobiliarias, España siempre puede gravar (art. 6 Modelo OCDE: Estado donde está el inmueble). El CDI solo determina cómo elimina el país de residencia la doble imposición (exención o crédito fiscal).
2. Tipos impositivos aplicables en 2025-2026
| Aspecto | UE / EEE | Resto del mundo |
| Residencia fiscal | UE / EEE (incl. Islandia, Noruega, Liechtenstein) | Resto del mundo (EE.UU., UK post-Brexit, México, Marruecos…) |
| Tipo | 19 % | 24 % |
| Base imponible | Rendimiento NETO (ingresos − gastos deducibles) | Rendimiento BRUTO (sin deducción de gastos) |
| Deducción de gastos | SÍ (art. 24.6 LIRNR) | NO (art. 24.1 LIRNR) |
| Reducción 50-90 % (Ley 12/2023) | NO (exclusiva de residentes IRPF) | NO |
| Base legal | Art. 24.6 LIRNR + Ley 2/2010 | Art. 24.1 LIRNR |
2.1. La novedad: Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025
¿Puede un británico (post-Brexit) deducir gastos? Conforme al criterio vigente de la AEAT, no (el Reino Unido es tercer país desde el 1/1/2021). Sin embargo, la sentencia de la AN de 28/7/2025 abre la puerta a reclamarlo. La vía es solicitar la rectificación de autoliquidaciones presentadas en los últimos 4 años.
2.2. Retención del 3 %: ¿afecta al alquiler?
No. La retención del 3 % del art. 25.2 LIRNR (Modelo 211) solo opera en la compraventa cuando el vendedor no es residente. Si el propietario alquila su inmueble antes de venderlo, esa retención se aplicará únicamente en el momento de la transmisión, no durante el arrendamiento.
3. Gastos deducibles para residentes UE/EEE
| Gasto deducible | Notas y límites |
| Intereses hipotecarios y financiación | Solo el gasto financiero, no la amortización del capital |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | 100 % deducible, prorrateado por días alquilados |
| Tasa de basuras y tributos locales | 100 % deducible |
| Gastos de comunidad | Cuotas ordinarias; derramas si se refieren a reparación |
| Primas de seguros | Hogar, responsabilidad civil, impago de alquiler |
| Conservación y reparación | Límite: no exceder los ingresos íntegros del inmueble |
| Amortización del inmueble | 3 % anual del mayor entre valor catastral de construcción y coste adquisición construcción |
| Honorarios de gestoría / administración | Gestión del alquiler, declaraciones, representación |
| Publicidad para captar inquilino | Anuncios en portales, honorarios de agencia captación |
| Saldos de dudoso cobro | Si han transcurrido >6 meses desde el primer impago |
| Suministros pagados por el arrendador | Agua, luz, gas, internet si los abona el propietario |
| ⚠ Reducción 50-90 % del art. 23.2 LIRPF (Ley 12/2023): NO aplicable a no residentes, ni siquiera UE/EEE. ⚠ Límite intereses + conservación/reparación: no puede exceder los ingresos íntegros de cada inmueble. ⚠ Todos los gastos deben estar proporcionalmente ajustados a los días en que el inmueble estuvo alquilado. ⚠ Es imprescindible conservar facturas originales de todos los gastos deducidos. |
4. Plazos y periodicidad del Modelo 210 (2025-2026)
| Tipo de renta | Periodicidad | Plazo |
| Tipo de renta | Periodicidad | Plazo |
| Alquiler (devengado en 2025) | ANUAL (desde devengos 2024) | 1 al 20 de enero de 2026 |
| Alquiler — opción por devengo sep. | Por cada devengo | Primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero |
| Renta imputada (vacío en 2025) | ANUAL | Hasta el 31 de diciembre de 2026 |
| Venta de inmueble | Por transmisión | 3 meses desde que el comprador ingresó la retención 3 % |
| Domiciliación bancaria alquiler | — | Hasta el 15 de enero del año siguiente |
| La agrupación anual se establece por la Orden HAC/56/2024, de 25 de enero (BOE 31/01/2024). Para alquileres devengados en 2025 → una sola declaración anual del 1 al 20 de enero de 2026. Con domiciliación bancaria el plazo de pago se adelanta al 15 de enero. La opción por la declaración devengo a devengo sigue siendo posible (1 modelo por cada cobro de renta). |
5. Cómo rellenar el Modelo 210 paso a paso
Acceso: sede.agenciatributaria.gob.es → Todas las gestiones → Impuesto sobre la Renta de no Residentes → Modelo 210 → Predeclaración. Requiere certificado digital, Cl@ve (personas físicas) o colaborador/representante social.
| Apartado | Qué se cumplimenta | Observaciones clave |
| Datos declarante | NIF / NIE + país residencia (código ISO) | NIE: imprescindible. Si no se tiene, auto-asignación en el formulario |
| Tipo declarante | Persona física / entidad | Marcar según corresponda |
| Período de devengo | Ejercicio + período 0A (anual) | Para alquiler agrupado anual: ejercicio 2025, período 0A |
| Clave tipo de renta | 01 – alquiler; 02 – renta imputada | Error frecuente: confundir 01 y 02 |
| Base imponible | Ingresos − gastos (UE/EEE) / Ingresos brutos (resto) | Documentar todos los gastos con facturas originales |
| Tipo de gravamen | 19 % (UE/EEE) / 24 % (resto) | Automático según país de residencia |
| Retenciones soportadas | Si arrendatario empresa/autónomo retuvo el 19 % | Descontarlas del resultado |
| Resultado | A ingresar / cero / a devolver (solo UE/EEE) | Cuota diferencial = cuota íntegra − retenciones |
| Forma de pago | NRC de banco colaborador o domiciliación | NRC: código de 22 caracteres generado en el banco |
5.1. Clave de tipo de renta: el error más frecuente
- Clave 01: Rendimientos de inmueble arrendado (un único pagador). Es la clave correcta para el alquiler con un solo arrendatario.
- Clave 35: Arrendamiento con varios pagadores (varios inquilinos distintos).
- Clave 02: Rentas imputadas de inmuebles urbanos (inmueble vacío / a disposición). Nunca usar para alquiler efectivo.
5.2. Pago: NRC y domiciliación
- NRC (Número de Referencia Completo): código de 22 caracteres generado en un banco colaborador en España. Con él se acredita el pago en la propia autoliquidación.
- Domiciliación en cuenta española: es posible si se tiene cuenta en entidad colaboradora española; el cargo se produce el último día del plazo.
- Transferencia desde el extranjero: a través de representante o con identificador de pago específico de la AEAT.
5.3. ¿Cuándo hay retenciones a descontar?
Si el arrendatario es una empresa o autónomo español, está obligado a practicar una retención del 19 % sobre el importe bruto del alquiler (modelos 216 y 296). Esa retención se recoge en la casilla de ‘retenciones soportadas’ del Modelo 210 y reduce la cuota a pagar. Si el arrendatario es un particular, no hay retención previa.
6. Representante fiscal en España
¿Cuándo es obligatorio? Conforme al art. 10 LIRNR: cuando se opera mediante establecimiento permanente; cuando se reside en una jurisdicción no cooperativa y se es titular de bienes en España; o en ciertas actividades económicas. Para el alquiler ordinario desde un país con convenio de doble imposición, NO es obligatorio pero sí muy recomendable.
- El incumplimiento de la obligación de nombramiento cuando es preceptivo constituye infracción grave: multa de 2.000 € (6.000 € en jurisdicciones no cooperativas).
- Un representante fiscal gestiona las notificaciones de la AEAT, los plazos y el propio formulario, evitando requerimientos y sanciones por despiste.
- En Cataluña, Madrid y Costa del Sol existe una oferta amplia de gestorías especializadas en IRNR para no residentes.
7. Renta imputada por inmueble vacío o segunda residencia
El no residente con un inmueble urbano no arrendado ni afecto a actividad económica debe imputar renta y presentar el Modelo 210 (clave 02). La base se calcula sobre el valor catastral:
| Situación catastral | Porcentaje | Ejemplo (VC = 100.000 €) |
| Situación catastral | Porcentaje | Ejemplo (VC = 100.000 €) |
| Valor catastral NO revisado en últimos 10 años | 2 % | 2.000 € de renta imputada |
| Valor catastral revisado en los últimos 10 años | 1,1 % | 1.100 € de renta imputada |
- Tipo de gravamen: 19 % (UE/EEE) o 24 % (resto del mundo).
- Sin deducción de gastos: NINGÚN gasto es deducible en rentas imputadas, ni siquiera siendo residente UE/EEE.
- Prorrateo por días: si el inmueble estuvo parcialmente alquilado o se adquirió a mitad de año, la renta imputada se prorratea.
- Declaración anual: hasta el 31 de diciembre del año siguiente al devengo.
8. Comparativa: alquiler vs. renta imputada
| Concepto | Alquiler (clave 01/35) | Renta imputada (clave 02) |
| Clave tipo de renta | 01 (un pagador) o 35 (varios pagadores) | 02 |
| Base imponible | Ingresos − gastos (UE) / ingreso bruto (resto) | 1,1 % o 2 % del valor catastral |
| Tipo de gravamen | 19 % (UE/EEE) / 24 % (resto) | 19 % (UE/EEE) / 24 % (resto) |
| Gastos deducibles | Sí (solo UE/EEE) | NUNCA (ni siquiera UE/EEE) |
| Periodicidad / plazo | Anual: 1-20 enero siguiente | Anual: hasta 31 diciembre siguiente |
| Retención previa posible | Sí (si arrendatario es empresa) | No |
9. Ejemplos numéricos prácticos
| Perfil | Alquiler/VC | Tipo | Base | Cuota anual |
| Francés (UE) | 1.200 €/mes | 19 % neto | Neto: 9.300 € | 1.767 € |
| Estadounidense (extra-UE) | 1.500 €/mes | 24 % bruto | Bruto: 18.000 € | 4.320 € |
| Británico (extra-UE) + retención empresa | 1.000 €/mes | 24 % bruto | Bruto: 12.000 € | 600 € (tras retención 2.280 €) |
| Marroquí: vacío en Málaga | VC: 80.000 € | 24 % renta imputada | 1,1 %: 880 € | 211,20 € |
Desglose Ejemplo 1: Ciudadano francés (UE), Madrid
- Ingresos brutos anuales: 1.200 € × 12 = 14.400 €.
- Gastos deducibles: IBI 600 € + comunidad 1.200 € + seguro 300 € + amortización 3.000 € = 5.100 €.
- Base imponible (neta): 14.400 − 5.100 = 9.300 €.
- Cuota IRNR al 19 %: 9.300 × 19 % = 1.767 €.
- Presentación: una sola declaración anual del 1 al 20 de enero de 2026.
Desglose Ejemplo 2: Ciudadano estadounidense (extra-UE), Barcelona
- Ingresos brutos anuales: 1.500 € × 12 = 18.000 €.
- Sin deducción de gastos (24 % sobre bruto).
- Cuota IRNR al 24 %: 18.000 × 24 % = 4.320 €.
- Diferencia vs. tributación neta (como UE, si prosperase la AN): base estimada ~12.900 € → cuota al 19 % = 2.451 €. Ahorro potencial: 1.869 €/año.
Desglose Ejemplo 3: Ciudadano británico post-Brexit, Valencia (empresa-arrendataria)
- Ingresos brutos anuales: 1.000 € × 12 = 12.000 €.
- Retención del 19 % practicada por la empresa: 12.000 × 19 % = 2.280 €.
- IRNR al 24 % (extra-UE, bruto): 12.000 × 24 % = 2.880 €.
- Resultado a ingresar: 2.880 − 2.280 = 600 €. (Sale a pagar porque el tipo del 24 % supera la retención del 19 %.)
Desglose Ejemplo 4: Ciudadana marroquí, inmueble vacío en Málaga
- Valor catastral: 80.000 € (revisado hace 8 años: dentro del plazo de 10 años → se aplica el 1,1 %).
- Base imputada: 80.000 × 1,1 % = 880 €.
- Tipo: 24 % (Marruecos es tercer país).
- Cuota: 880 × 24 % = 211,20 €. Declaración: anual hasta el 31 de diciembre de 2026.
10. Consecuencias de no presentar el Modelo 210
| Situación | Consecuencia | Cuantía |
| Recargo extemporaneidad voluntaria (art. 27 LGT) | 1 %/mes (hasta 12 m) + 15 % si >12 m + intereses | Excluye sanción del art. 191 |
| Sanción leve (art. 191 LGT) | 50 % de la cuota | Cuota ≤3.000 € sin ocultación |
| Sanción grave | 50-100 % de la cuota | Con ocultación o base >3.000 € |
| Sanción muy grave | 100-150 % de la cuota | Uso de medios fraudulentos |
| Prescripción (art. 66 LGT) | 4 años desde fin del plazo de declaración | Comprobación: 10 años (art. 66 bis) |
| Cómo detecta Hacienda el incumplimiento: • Cruce con datos del Catastro y registros de la propiedad. • Modelo 180: declaración anual de retenciones sobre alquileres de arrendatarios-empresa. • DAC7 / Modelo 238: plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo reportan anualmente el inmueble, días alquilados e ingresos de cada propietario. • Información fiscal automática de los 99 países con CDI vigente. |
Regularización voluntaria antes de requerimiento: el recargo del art. 27 LGT (4-15 %) es siempre preferible a la sanción del art. 191 (50-150 %). Actúa antes de que llegue la notificación.
11. Convenios de doble imposición: cómo eliminan la doble tributación
España siempre puede gravar las rentas inmobiliarias de inmuebles en territorio español (art. 6 Modelo OCDE). El CDI solo regula cómo el país de residencia elimina la doble imposición:
- Método de exención: el país de residencia no grava la renta española, pero puede incluirla para fijar el tipo (exención con progresividad). Ejemplo: Marruecos.
- Método de imputación ordinaria (crédito fiscal): el país de residencia grava la renta mundial, pero permite deducir el IRNR pagado en España, con el límite del impuesto que correspondería en residencia. Ejemplo: EE. UU., Reino Unido, Francia, Alemania.
| País de residencia | Método CDI | CDI aplicable |
| EE. UU. | Imputación ordinaria (crédito fiscal) | CDI 1990 + Protocolo 2013 |
| Reino Unido | Imputación ordinaria (crédito fiscal) | CDI 2013 |
| Francia | Imputación ordinaria (crédito fiscal) | CDI vigente |
| Alemania | Imputación ordinaria (crédito fiscal) | CDI 2011 |
| México | Imputación ordinaria | CDI vigente |
| Marruecos | Exención con progresividad | CDI vigente |
| Argentina | Imputación ordinaria | CDI vigente |
| Colombia | Imputación ordinaria | CDI vigente |
| Países Bajos | Imputación ordinaria | CDI vigente |
| Ecuador | Imputación ordinaria | CDI vigente |
| ¿Tienes un inmueble en España y resides en el extranjero? Nuestro equipo te ayuda a presentar el Modelo 210 correctamente, a revisar si puedes deducir gastos y a regularizar ejercicios anteriores. → Solicitar asesoramiento personalizado |
12. Recomendaciones prácticas
- Obtén el certificado de residencia fiscal de tu país de origen (válido 1 año): es el documento que justifica el tipo aplicable y el CDI.
- Si eres residente UE/EEE: reúne y conserva todas las facturas de gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguros, intereses, amortización) para tributar sobre el neto al 19 %.
- Si eres residente fuera de la UE/EEE: presenta la autoliquidación al 24 % y, en paralelo, solicita la rectificación de los últimos 4 años no prescritos al amparo de la SAN de 28/7/2025 para proteger el derecho mientras resuelve el Tribunal Supremo.
- No olvides la renta imputada: si tienes un inmueble vacío en España, es el error más detectado por Hacienda vía Catastro y ausencia de Modelo 180.
- Designa un representante fiscal: aunque no sea obligatorio, evita problemas con notificaciones, NRC y plazos. El coste de la asesoría es gasto deducible para residentes UE/EEE.
- Regulariza voluntariamente: cualquier ejercicio pendiente regularizado antes de recibir requerimiento solo conlleva recargo del 1-15 % (art. 27 LGT), no sanción.
- Verifica el CDI: consulta el método de eliminación de doble imposición de tu país para compensar el IRNR pagado en España en tu declaración de renta local.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Modelo 210 y quién debe presentarlo?
Es la autoliquidación del IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Lo presenta toda persona física o entidad no residente fiscal en España que obtenga rentas en territorio español sin establecimiento permanente: alquiler de inmuebles, renta imputada por vivienda vacía, ganancias por venta, dividendos, etc. No existe umbral mínimo exento para el alquiler.
¿Cuánto paga un no residente por alquilar un piso en España?
El 19 % sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) si reside en la UE o EEE, o el 24 % sobre el ingreso bruto (sin deducción de gastos) si reside fuera de la UE/EEE (EE. UU., Reino Unido post-Brexit, México, etc.).
¿Puede un ciudadano europeo deducir gastos en el IRNR?
Sí. El residente en la UE/EEE puede deducir: IBI, gastos de comunidad, seguros, intereses hipotecarios, amortización del inmueble (3 % anual del mayor entre el valor catastral de construcción y el coste de adquisición de la construcción), conservación y reparación, honorarios de gestoría y saldos de dudoso cobro, siempre proporcionalmente a los días alquilados y con facturas que lo acrediten.
¿Cuándo hay que presentar el Modelo 210 por alquiler?
Para rentas devengadas desde 2024, el plazo es anual: del 1 al 20 de enero del año siguiente (con domiciliación bancaria, hasta el 15 de enero). También existe la opción de declarar por cada devengo por separado (periodicidad mensual o trimestral según el pacto de alquiler), presentando en los primeros 20 días del mes siguiente al devengo.
¿Qué diferencia hay entre el tipo del 19 % y el 24 % en el IRNR?
El 19 % aplica a residentes en la UE o EEE y se calcula sobre el rendimiento neto, permitiendo deducir gastos. El 24 % aplica a residentes en terceros países y recae sobre el ingreso bruto, sin deducción de gastos. La diferencia efectiva puede ser muy significativa: en los ejemplos de esta guía, un francés paga 1.767 € anuales frente a 4.320 € de un estadounidense con el mismo alquiler mensual.
¿Qué es la renta imputada para no residentes?
Una renta ‘ficticia’ que tributa por el simple hecho de tener un inmueble urbano en España a disposición sin alquilar. Se calcula como el 1,1 % del valor catastral (si fue revisado en los últimos 10 años) o el 2 % (si no fue revisado). No se puede deducir ningún gasto, ni siquiera siendo residente UE. La declaración es anual.
¿Necesito representante fiscal en España si alquilo mi piso siendo no residente?
El nombramiento es obligatorio solo en casos específicos: operación mediante establecimiento permanente, residencia en jurisdicciones no cooperativas o determinadas actividades económicas. Para el alquiler ordinario desde un país con convenio de doble imposición no es obligatorio, pero sí muy recomendable para gestionar notificaciones, plazos y el propio formulario 210.
¿Qué pasa si no presento el Modelo 210?
Si regularizas voluntariamente antes de recibir requerimiento, se aplican recargos del 1 % al 15 % (art. 27 LGT) según el retraso, sin sanción añadida. Si es Hacienda quien lo detecta, la sanción oscila entre el 50 % y el 150 % de la cuota (arts. 191-198 LGT), más intereses de demora. La AEAT detecta el incumplimiento cruzando datos del Catastro, IBI, Modelo 180 de arrendatarios-empresa y reportes DAC7.
¿Puede un ciudadano extracomunitario (EE. UU., Reino Unido) deducir gastos como un residente UE?
Según el criterio vigente de la AEAT, no. Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 reconoció ese derecho a una contribuyente residente en EE. UU., apoyándose en la libre circulación de capitales (art. 63 TFUE) y la jurisprudencia del TJUE. La sentencia no es firme; la AEAT no ha cambiado su criterio. Quienes hayan tributado en exceso pueden solicitar la rectificación de autoliquidaciones de los cuatro últimos años no prescritos para proteger el derecho mientras el Tribunal Supremo resuelve.
