Comprar una vivienda con hipoteca es, probablemente, la decisión financiera más importante de tu vida. En un mercado donde los precios acumulan subidas del 12,9 % interanual según el INE, el Euríbor se sitúa en torno al 2,4 % y las hipotecas fijas parten desde un TIN del 2,00 %, tomar la decisión correcta exige información actualizada, rigurosa y completa.
Descubre todo lo que necesitas saber antes de firmar tu hipoteca en 2026: normativa vigente, gastos e impuestos reales, documentación paso a paso, tus derechos como comprador y los errores más costosos que debes evitar. Al final encontrarás una checklist descargable con los 30 puntos clave que debes verificar antes de sentarte ante el notario.
Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España en 2026
El precio de venta es solo la punta del iceberg. Un comprador necesita entre el 28 % y el 35 % del valor del inmueble en ahorros propios: el 20 % de entrada (si la financiación es del 80 %) más entre un 8 % y un 15 % adicional en gastos e impuestos, dependiendo de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o usada.
Gastos que paga el banco vs. gastos que pagas tú
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos beneficia claramente al consumidor. El banco asume la notaría y el registro de la escritura de hipoteca, la gestoría hipotecaria, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca y el coste del acta de transparencia notarial.
El comprador, por su parte, se hace cargo de la tasación oficial (entre 250 y 600 euros), la notaría y el registro de la escritura de compraventa, la gestoría de la compraventa y, sobre todo, los impuestos de la transmisión: ITP si la vivienda es de segunda mano, o IVA más AJD si es de obra nueva.
| Concepto | Paga el banco | Paga el comprador |
| Notaría hipoteca | Sí | No |
| Registro hipoteca | Sí | No |
| AJD hipoteca | Sí | No |
| Gestoría hipoteca | Sí | No |
| Acta de transparencia | Sí | No |
| Tasación oficial | No | Sí (250-600 €) |
| Notaría compraventa | No | Sí (700-1.000 €) |
| Registro compraventa | No | Sí (400-600 €) |
| Gestoría compraventa | No | Sí (300-400 €) |
| ITP / IVA+AJD | No | Sí (4-13 % según CCAA) |
Ejemplo práctico: vivienda usada de 200.000 € en Madrid
| Concepto | Importe estimado |
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría compraventa | 700 – 1.000 € |
| Registro de la propiedad | 400 – 600 € |
| Gestoría compraventa | 300 – 400 € |
| Tasación | 300 – 500 € |
| Total gastos aproximados | 13.700 – 14.500 € (≈ 7-8 %) |
En comunidades con ITP del 10 % como Cataluña o la Comunitat Valenciana, los gastos pueden alcanzar el 12-13 % del precio. Para vivienda nueva el total ronda el 11-15 % sumando IVA del 10 % más AJD y otros conceptos.
ITP por comunidad autónoma: cuánto pagarás en impuestos en 2026
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es la variable fiscal más relevante al comprar vivienda de segunda mano y varía enormemente entre comunidades. País Vasco (4 %) y Madrid (6 %) son las más favorables, mientras que Cataluña (10-13 % progresivo) y la Comunitat Valenciana (10 % hasta mayo de 2026, 9 % desde junio) aplican los tipos más elevados.
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido jóvenes |
| País Vasco | 4 % | 2,5 % familias numerosas |
| Navarra | 6 % | Reducciones familias 2+ hijos |
| Madrid | 6 % | Bonif. 100 % municipios < 2.500 hab. |
| Canarias | 6,5 % | 1 % (< 40 años, fam. numerosas) |
| Andalucía | 7 % | 3,5 % (< 35 años, ≤ 150.000 €) |
| Galicia | 8 % | 3 % (< 36 años, disc. ≥ 65 %) |
| Castilla y León | 8 % | 0,01 % (< 36 años, mun. < 10.000) |
| Aragón | 8-10 % | Bonif. 12,5 % (< 36 años) |
| C. Valenciana | 10 % → 9 % (jun. 2026) | 4 % (< 40 años) |
| Cataluña | 10-13 % progresivo | 5 % (< 35 años, BI ≤ 36.000 €) |
Para vivienda nueva se aplica IVA del 10 % (4 % para VPO en algunos casos, 7 % IGIC en Canarias) más AJD, que oscila entre el 0,5 % (País Vasco, Navarra) y el 1,5 % (Cataluña, ambas Castillas, Valencia, Aragón). Madrid destaca con un AJD del 0,75 %, uno de los más bajos del régimen común.
Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir con el Euríbor actual
El Euríbor a 12 meses se sitúa en torno al 2,4-2,5 % en marzo de 2026, muy lejos del techo del 4,16 % de octubre de 2023 pero también de los mínimos negativos de 2021. Las previsiones de FUNCAS, Bankinter y CaixaBank Research apuntan a un cierre de 2026 en el rango del 2,23-2,30 %, aunque las tensiones geopolíticas añaden incertidumbre.
Las hipotecas fijas dominan el mercado con un 57,89 % de las contrataciones. Con TIN bonificados desde el 2,00 % y la diferencia de cuota respecto a una variable siendo mínima (unos 60 euros al mes en una hipoteca de 200.000 euros), la estabilidad de cuota justifica la prima en la mayoría de perfiles compradores.
| Tipo | TIN bonificado | TAE estimada | Cuota ejemplo (200.000€ / 25 años) |
| Fija | 2,00 % – 2,80 % | 2,10 % – 3,25 % | ≈ 880 €/mes (al 2,30 %) |
| Variable | Euríbor + 0,49 % a + 1,00 % | Variable | ≈ 940 €/mes (Eur. 2,4 % + 0,50 %) |
| Mixta | 1,55 % – 2,50 % (per. fijo) | Variable | ≈ 800 €/mes primeros 5 años |
Requisitos de los bancos: ¿cuánto necesitas ahorrar?
Los bancos financian como máximo el 80 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa para primera vivienda habitual (60-70 % para segunda residencia). El ratio de endeudamiento máximo aceptado es del 30-35 % de los ingresos netos mensuales. Se requiere contrato indefinido con antigüedad mínima de 6-12 meses para asalariados, o 2 años de actividad continuada para autónomos.
El ahorro necesario total ronda el 30-32 % del precio de compra. Para una vivienda de 200.000 euros, esto supone unos 60.000-64.000 euros mínimos entre entrada y gastos.
Aval ICO para jóvenes: hipoteca al 100 % sin entrada
Para menores de 35 años existe la línea de avales ICO (dotación de 2.500 millones de euros), que permite financiar hasta el 100 % del valor con aval estatal del 20 % (25 % si la vivienda tiene certificación energética A-D). El límite de ingresos es de 4,5 veces el IPREM, aproximadamente 37.800 euros brutos anuales.
Tus derechos como comprador: FEIN, FiAE y Acta de Transparencia
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario establece un marco de protección sin precedentes para el comprador hipotecario en España. Conocer estos derechos es fundamental para negociar desde una posición de fuerza.
Qué es la FEIN y por qué es tu mejor arma para negociar
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es una oferta vinculante para el banco que detalla en 15 secciones todas las condiciones del préstamo: importe, duración, tipo de interés, TAE, cuotas, tabla de amortización, comisiones, consecuencias de impago y derechos de subrogación. Es vinculante para la entidad financiera durante todo el período de reflexión, pero no compromete al consumidor, quien puede solicitar FEINs de múltiples bancos para comparar sin ninguna obligación.
La FiAE: las advertencias que no puedes ignorar
La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) complementa la FEIN con simulaciones de escenarios ante subidas del Euríbor (en hipotecas variables), condiciones de vencimiento anticipado, distribución de gastos y cláusulas sensibles como la amortización anticipada. Revisa este documento con especial atención.
El Acta de Transparencia ante notario
Es un documento notarial obligatorio que se firma al menos 24 horas antes de la escritura de hipoteca. El notario verifica que has recibido toda la documentación, te asesora gratuitamente y te realiza un test de comprensión. Si detecta que no entiendes algún aspecto, no se firma el acta y la hipoteca no puede formalizarse. Este trámite es completamente gratuito para el comprador.
Plazos legales que todo comprador debe conocer
| Concepto | Plazo legal |
| Entrega de FEIN, FiAE y copia del contrato | Mínimo 10 días naturales antes de la firma (14 en Cataluña) |
| Período de reflexión obligatorio | 10 días naturales desde la recepción |
| Firma del Acta de Transparencia | Al menos 24 horas antes de la escritura |
| Vinculación de la oferta (FEIN) | Vinculante para el banco durante todo el período de reflexión |
| Derecho de desistimiento post-firma | No existe una vez firmada la escritura |
Comisiones reguladas: lo que el banco puede y no puede cobrarte
Desde el 1 de enero de 2025 ha expirado la moratoria temporal que eliminaba comisiones por amortización anticipada en hipotecas variables y por conversión de variable a fijo. Se aplican de nuevo los límites legales de la Ley 5/2019:
Amortización anticipada
| Tipo de hipoteca | Plazo | Comisión máxima |
| Variable (Opción A) | Primeros 3 años | 0,25 % del capital reembolsado |
| Variable (Opción A) | A partir del año 3 | 0 % |
| Variable (Opción B) | Primeros 5 años | 0,15 % del capital reembolsado |
| Variable (Opción B) | A partir del año 5 | 0 % |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % |
| Fija | A partir del año 10 | 1,5 % |
La comisión de apertura no está prohibida pero muchos bancos la han eliminado voluntariamente. El TJUE avaló en 2025 que no es abusiva per se, pero exige total transparencia. La comisión por subrogación de acreedor (cambio de banco) está limitada al 0,05 % los primeros 3 años si hay pérdida financiera, y es gratuita a partir de los 3 años.
Cláusulas abusivas que la ley prohíbe
- Cláusula suelo: prohibida en hipotecas nuevas (art. 21.4 LCCI).
- Intereses de demora: limitados al tipo del préstamo + 3 puntos porcentuales.
- Vencimiento anticipado: solo tras impago de 12 cuotas o el 3 % del capital (primera mitad) o 15 cuotas / 7 % (segunda mitad).
- Vinculaciones obligatorias: prohibidas. El banco puede ofrecer bonificaciones, no obligar a contratar productos.
- Cláusulas de gastos que imponen todo al consumidor: nulas de pleno derecho.
Documentación necesaria paso a paso para pedir hipoteca
Documentos personales y económicos del comprador
Para asalariados: DNI/NIE en vigor, últimas 3 nóminas, contrato laboral vigente (preferiblemente indefinido), declaración de la Renta (IRPF) del último o dos últimos años, vida laboral actualizada, extractos bancarios de los últimos 3-6 meses e indicación del estado civil y régimen matrimonial.
Para autónomos: además de la documentación personal, se requieren declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) e IRPF (modelo 130), declaración anual de IVA (modelo 390), últimos recibos de pago a la Seguridad Social, certificado de estar al corriente con Hacienda y con la TGSS, y vida laboral. Los bancos exigen un mínimo de 2 años de actividad continuada.
Documentos de la vivienda
- Nota simple del Registro de la Propiedad (aproximadamente 10 euros): revela titularidad, hipotecas previas, embargos, cargas y servidumbres.
- Certificado de eficiencia energética (80-250 euros), obligatorio por ley.
- Último recibo de IBI pagado.
- Certificado de la comunidad de propietarios acreditando que no existen deudas pendientes.
- Escritura de propiedad del vendedor.
- Cédula de habitabilidad (según comunidad autónoma).
Documentos del proceso hipotecario
Antes de la firma recibirás la FEIN, la FiAE y la copia del proyecto de contrato (al menos 10 días antes). El banco consultará automáticamente la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para verificar tus deudas activas. La tasación oficial por sociedad homologada por el Banco de España es obligatoria para la concesión del préstamo.
Los 12 errores que más dinero cuestan al firmar tu hipoteca
1. No comparar ofertas: el error más caro
Aceptar la primera oferta del banco sin comparar puede suponer un sobrecoste de más de 25.000 euros a lo largo de la vida del préstamo. Solicita FEINs de al menos 3-5 entidades y utiliza cada oferta como palanca de negociación.
2. Ignorar el coste real de las vinculaciones
Aceptar bonificaciones sin calcular su coste total es un error frecuente. Un seguro de vida vinculado puede costar entre 25 y 50 euros al mes y encarecerse con la edad. Compara siempre el ahorro en intereses con el coste anual de cada producto vinculado: nómina domiciliada, seguro de hogar, seguro de vida, tarjeta de crédito y plan de pensiones.
3. No revisar la nota simple antes de firmar arras
La nota simple revela cargas, hipotecas previas y embargos sobre el inmueble. Firmar arras sin haberla consultado puede llevar a descubrir problemas legales irresolubles cuando ya has comprometido miles de euros en señal.
Otros errores críticos
- No leer la letra pequeña del contrato hipotecario.
- Firmar sin entender la FEIN y la FiAE.
- No acudir a la visita obligatoria con el notario para el acta de transparencia.
- Endeudarse por encima del 30-35 % de los ingresos netos.
- No calcular todos los gastos asociados y fijarse solo en la cuota.
- No considerar escenarios de subida del Euríbor en hipotecas variables.
- No tener ahorros suficientes para entrada y gastos (se necesita el 30-35 % del precio).
- Solicitar otros créditos justo antes de la hipoteca (arruina el ratio de endeudamiento).
- No obtener preaprobación hipotecaria antes de firmar arras.
Checklist definitiva: 30 puntos antes de firmar ante notario
Fase 1 – Preparación financiera
- Calcular tu capacidad real de endeudamiento (cuota ≤ 30-35 % de ingresos netos).
- Verificar que tus ahorros cubren al menos el 30-35 % del valor de compra.
- Consultar la CIRBE en el Banco de España para conocer tus deudas registradas.
- No solicitar nuevos créditos en los meses previos a la solicitud.
- Liquidar deudas pendientes y verificar que no apareces en ficheros de morosidad (ASNEF).
Fase 2 – Búsqueda y verificación de la vivienda
- Solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad y verificar que no existen cargas.
- Comprobar el certificado de eficiencia energética.
- Verificar que el IBI está al corriente y no hay deudas con la comunidad de propietarios.
- Comprobar la situación urbanística del inmueble.
- Realizar una inspección física completa de la vivienda.
- Consultar si hay derramas aprobadas o pendientes.
Fase 3 – Comparación de hipotecas
- Solicitar ofertas (FEINs) de al menos 3-5 entidades bancarias.
- Comparar utilizando la TAE, no solo el TIN.
- Evaluar si contratar un bróker hipotecario profesional (verificar registro en el Banco de España).
- Analizar los costes reales de cada vinculación frente a la bonificación obtenida.
- Usar simuladores hipotecarios oficiales para proyectar escenarios.
Fase 4 – Negociación y arras
- Negociar el precio de la vivienda con datos de mercado actualizados.
- Incluir cláusula suspensiva en el contrato de arras condicionada a obtener financiación.
- Nunca firmar arras sin preaprobación hipotecaria.
- Negociar comisiones, tipo de interés y vinculaciones con el banco.
Fase 5 – Formalización
- Encargar la tasación a sociedad homologada por el Banco de España.
- Reunir toda la documentación (DNI, nóminas, contrato laboral, vida laboral, IRPF, extractos).
- Recibir y estudiar detenidamente la FEIN y la FiAE.
- Respetar el período de reflexión de 10 días (14 en Cataluña).
- Acudir al notario para firmar el Acta de Transparencia y resolver todas las dudas.
Fase 6 – Firma y post-firma
- Verificar que las condiciones de la escritura coinciden exactamente con la FEIN.
- Firmar escritura de hipoteca y compraventa ante notario.
- Recibir copia simple de ambas escrituras.
- Confirmar que la gestoría tramita la inscripción en el Registro y la liquidación de impuestos.
Da el siguiente paso con confianza
Firmar una hipoteca no tiene por qué ser un proceso estresante ni lleno de incertidumbre. Con la información adecuada, un asesoramiento profesional y una preparación rigurosa, puedes negociar las mejores condiciones y proteger tu inversión desde el primer día.
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