¿Qué tipos de hipotecas existen? Lo que necesitas saber

Carla Pérez-Tormo
Por:
Carla Pérez-Tormo
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En la mayoría de ocasiones, la compra de una vivienda está asociada a la solicitud de un préstamo. Si este es tu caso, hoy te hablamos sobre los tipos de hipotecas que existen en el mercado y todo lo que debes tener en cuenta antes de embarcarte en este nuevo proyecto. 

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un acuerdo financiero mediante el cual una persona puede comprar una propiedad, generalmente una vivienda, pidiendo dinero prestado a un banco u otra entidad financiera. La propiedad se convierte en garantía, de manera que si el prestatario no cumple con el pago acordado, el prestamista tiene derecho a venderla para recuperar así el dinero prestado.

El préstamo hipotecario está siempre ligado a un contrato, en el que se reflejan las obligaciones del deudor y todas las condiciones del préstamo: plazo de devolución, cuotas y sistema de amortización. Se suele tratar de acuerdos de elevado importe y larga duración, generalmente con un máximo de 40 años.

Antes de conceder préstamos hipotecarios, la entidad financiera comprobará si el solicitante cumple con los requisitos necesarios para poder endeudarse. En este sentido, dos son los factores que ayudarán a determinar el máximo de la cuantía que puede ser prestada:

  • El valor de tasación de la vivienda. Esta determinará el valor real de la vivienda basándose en factores como la ubicación, la antigüedad del edificio, la superficie construida, el estado de conservación o las calidades de construcción.
  • La capacidad de endeudamiento del solicitante. La entidad bancaria realizará un estudio de los ingresos y gastos del solicitante para calcular su renta mensual y valorar a qué importe hipotecario puede hacer frente. Se recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos mensuales (una vez deducidos los gastos).

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Los tipos de hipotecas que existen y sus principales características

Los detalles y características específicas de cada hipoteca variarán en función de la entidad financiera y país en que se lleven a cabo. No obstante, existen varios tipos de hipotecas bien definidas y con características propias.

Hipotecas variables

En un préstamo hipotecario de tipo de interés variable, la tasa de interés puede cambiar a lo largo del tiempo, estando, generalmente, vinculadas a un índice financiero que puede subir o bajar en función de las condiciones del mercado. 

Se trata de una buena opción, por ejemplo, si estás pensando en una operación a corto plazo, pues la hipoteca variable suele ofrecer tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas fijas. 

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Hipotecas de tipo fijo

En la hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Las cuotas mensuales permanecen fijas y no varían con el tiempo a pesar de la coyuntura económica del país en cuestión. Por lo que, ante un plazo de amortización largo, una hipoteca fija puede proteger contra las fluctuaciones en las tasas de interés que puedan darse en ese periodo.

Las hipotecas con tipo de interés fijo resultan una buena opción para aquellos más conservadores, que valoran la estabilidad y previsión en sus finanzas. 

Hipoteca mixta

Este tipo de préstamo hipotecario, combina las características de las hipotecas fijas y variables, pudiendo ser de tipo fijo durante los primeros años para pasar luego a variable

Si tienes previsión de mejoras en tu situación financiera, existen expectativas de bajada de los tipos de interés o crees poder refinanciar la propiedad en el corto plazo, esta podría ser una buena elección para ti.   

Hipotecas para jóvenes

Se trata de hipotecas diseñadas específicamente por las entidades financieras para facilitar el acceso a la vivienda a personas de entre 18 y 35 años, aunque el rango puede variar en función de la entidad o del país. 

Suelen presentar condiciones más flexibles respondiendo a las necesidades y características económicas de este colectivo: mayor plazo de amortización, tipo de interés más bajo o financiación superior, son algunas de sus principales ventajas.

Hipotecas para no residentes

Estos productos financieros están diseñados para  personas que no residen de forma permanente en un país, pero desean adquirir una propiedad en dicho territorio. 

El porcentaje de financiación que estos productos ofrecen, suele ser más bajo y requerir la presentación de documentación adicional para demostrar la solvencia financiera. Además, el tipo de interés suele ser ligeramente superior a la hipoteca estándar y el plazo de amortización más corto.

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Hipotecas para colectivos

El caso de las hipotecas colectivas es un producto financiero diseñado específicamente para grupos de personas que pertenecen a ciertas organizaciones, asociaciones, empresas o sectores profesionales

Sus condiciones suelen ser preferentes en comparación con las hipotecas estándar, ya que se basan en los acuerdos establecidos entre las entidades financieras y los colectivos en cuestión.

Factores que influyen en los diferentes tipos de hipotecas

Se trata de factores que determinan tanto, la elegibilidad del solicitante para obtener una hipoteca, como las condiciones específicas del préstamo. 

Tipo de interés

Como hemos visto, la hipoteca, en términos generales, puede ser fija, variable o mixta. Las tasas de interés pueden estar influenciadas por factores macroeconómicos, como las políticas de los bancos centrales, la inflación o la situación económica general. Los intereses asociados a la hipoteca constituyen una parte esencial de las condiciones establecidas en el contrato.

Plazo

El plazo se refiere al tiempo durante el cual se devuelve el préstamo. Un plazo más largo puede implicar cuotas mensuales más bajas, pero a la larga, supondrá un mayor coste final del préstamo, debido al total de intereses generados.

Cantidad solicitada y valor de tasación

La relación entre la cuantía de dinero solicitada y el valor de tasación de la propiedad (conocido como «loan-to-value» o LTV) influye en la decisión del banco la hora de conceder un préstamo hipotecario. Por lo general, las entidades bancarias tienen un tope de financiación, basado en un porcentaje del valor de tasación. No suelen financiar el 100% del importe total de compra de la vivienda.

Ingresos y estabilidad laboral

Antes de conceder una hipoteca, la entidad financiera evaluará la capacidad del solicitante para hacer frente y pagar las cuotas solicitadas. En este punto, resulta fundamental contar con un empleo estable y unos ingresos suficientes para poder optar a los distintos tipos de hipotecas que el mercado ofrece.  

Tipo y ubicación de la propiedad

Algunos bancos pueden ofrecer distintas condiciones en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. O bien, si se trata de una vivienda habitual versus una segunda vivienda o inversión. Además, en algunas zonas geográficas, el riesgo percibido por el banco puede ser mayor, lo que podría afectar las condiciones de la hipoteca.

Así pues, si estás pensando en comprar una casa, no dudes en confiar en buenos profesionales que puedan asesorarte. Una agencia inmobiliaria experimentada y que cuente con un equipo de expertos profesionales, podrá acompañarte en la toma de decisiones ante tu proyecto de inversión en un nuevo hogar. 

Podremos ayudarte en todo lo que el proyecto conlleva, también a la hora de elegir una hipoteca. Así que, adelante, ¡atrévete a invertir en tu sueño!

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