El alquiler con opción a compra. Ventajas e inconvenientes

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Aprende más sobre el alquiler con opción a compra.

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Ante un cambio de vivienda, es habitual preguntarse ¿alquiler o compra? Pues bien, si ese es tu caso, hoy te hablamos sobre la fórmula mixta que te permitirá beneficiarte de las ventajas de ambas modalidades: el alquiler con opción a compra.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un acuerdo entre un arrendador (propietario) y un arrendatario (inquilino), que combina elementos de un contrato de alquiler con la posibilidad de adquirir la propiedad una vez este haya finalizado.  

El alquiler de pisos con opción a compra representa un tipo de contrato aceptado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Como todos, posee ventajas y desventajas, según la posición en la que uno se encuentre, como propietario o inquilino. No obstante, representa una fórmula interesante en caso de no tener clara la modalidad por la que optar: alquiler o compra. 

Los términos específicos que refieren a precios, cuotas, periodos y plazos deben quedar bien detallados en el contrato de alquiler con opción a compra y ambas partes deben asegurarse de comprender bien todas las cláusulas.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

En primer lugar, se debe llegar a un acuerdo entre las partes, definiendo los términos que se plasmarán en el contrato, tanto en términos de alquiler como de compraventa.

Todo contrato de alquiler con opción a compra debe incluir:

  • El periodo durante el que puede alquilarse la vivienda. En este tipo de contratos es de un máximo de 5 años. 
  • El importe de la cuota mensual a pagar.
  • Sobre quién recae la responsabilidad de los gastos de comunidad y otros gastos de mantenimiento durante ese periodo.
  • La intención explícita de venta por parte del propietario.
  • El periodo durante el que se puede ejercer el derecho a la compra.
  • El precio de venta.
  • La cantidad fijada como prima inicial.
  • El porcentaje de cuotas abonadas a descontar del precio final de compra.

Por lo general, el inquilino deberá pagar una prima inicial al propietario. Esta suele ser un porcentaje del precio de compra y constituye una garantía para el propietario en caso de no conseguir vender la vivienda. Aunque minoritario, podría darse el caso de optar a un alquiler con opción a compra sin entrada.

Tras finalizar el periodo de alquiler, el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad según los términos previamente acordados. En caso de decidir no acceder a la compra, generalmente perderá cualquier prima o pago inicial realizado. 

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Las ventajas del alquiler con opción a compra

Como inquilino, estas son las principales ventajas.

  • En caso de decidirte por comprar tras finalizar el alquiler, tendrás exclusividad sobre la propiedad, dentro del plazo establecido, pues no podrá ser ofrecida a otro posible comprador.
  • Tendrás la oportunidad de comprobar si la vivienda cumple con tus expectativas y necesidades. Podrás vivir en ella durante el tiempo acordado, incluso si decides no comprarla.
  • Parte de los pagos del alquiler que hayas realizado podrán aplicarse al precio de compra llegado el momento. El pago de las cuotas te permitirá acumular capital para la compra.
  • El precio de compra deberá acordarse por adelantado, lo que puede resultar beneficioso para ti, como comprador, en situaciones de aumento de precios de la vivienda.

Como propietario,

  • Recibirás unos ingresos mensuales fijos, durante la duración del contrato y antes de la venta.
  • Generalmente, te aseguras el vender la vivienda. Y en caso de que finalmente el inquilino decida no quedársela, recibirás el importe total de la prima inicial como seguro.
  • Por lo general, esta fórmula garantiza un óptimo mantenimiento de la vivienda. Se presupone que el inquilino la cuidará como si fuera suya, ya que tiene en mente que lo acabe siendo. 

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Los problemas del alquiler con opción a compra

Pero las desventajas también existen, y variarán en función de la posición que se ocupe ante la firma del contrato.

Desventajas si eres inquilino.

  • Aunque no estás obligado a comprar la propiedad al final del contrato, a menudo se te requerirá un pago inicial o prima que perderás en caso de no comprar. Esto implica un compromiso financiero inicial que conlleva cierto riesgo.
  • El precio de compra de la propiedad se suele acordar al inicio del contrato. No obstante, el valor de mercado podría cambiar durante el periodo de alquiler, por lo que, como inquilino, podrías llegar a pagar más de lo que la propiedad vale en el momento de ejercer la opción de compra.
  • Algunos contratos de alquiler con opción a compra pueden tener términos estrictos y condiciones que limitan la flexibilidad de la que puedas disponer como inquilino. Por ejemplo, restricciones en la modificación de la propiedad.
  • En ciertas ocasiones, como inquilino, podrías ser responsable de los costes de mantenimiento y reparación de la propiedad, incluso antes de comprarla. Esto puede derivar en gastos adicionales que no se darían en un contrato de alquiler estándar.
  • Por último, otro de los problemas del alquiler con opción a compra, como inquilino, es que ello puede derivar en una importante carga fiscal, ya que implica una doble tributación, por el alquiler y por la opción a compra.

Si eres propietario, ten en cuenta lo siguiente.

  • Durante el tiempo que dura el contrato de alquiler, no podrás ofrecer la vivienda a otro posible comprador. Esta obligada exclusividad de la vivienda, supone una desventaja en caso de que el inquilino finalmente decida no quedársela.
  • Al fijarse el precio de venta de la propiedad al inicio del contrato, aun en caso de que el precio de la vivienda suba, no tendrás opción de adaptarte a ello y deberás venderla al precio pactado, que puede que sea inferior al de mercado llegado el momento.

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Entonces, ¿merece la pena alquiler con opción a compra?

En definitiva, la idoneidad de optar por un contrato de alquiler con opción a compra dependerá de cada caso concreto y de si nos encontramos en la posición de propietario que quiere poner su vivienda a disposición del mercado o del inquilino que desea alquilar o comprar una propiedad.

En cualquier caso, nuestra recomendación sería que, tras analizar tu caso, te informes en profundidad de todo lo que implica optar por un alquiler con opción a compra. Una buena manera de hacerlo es de la mano de profesionales expertos en el mercado inmobiliario. La visión de un experto puede ayudarte a tomar la mejor decisión en tu nueva aventura de cambio de vivienda.

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