Si estás pensando en invertir en un inmueble para después alquilar, una de las cosas más importantes en las que hay que pensar es si el apartamento será rentable o no. Después de todo, deberás asegurarte de no perder dinero en tu inversión.
Para Calcular la rentabilidad de una vivienda y asegurarte que la vivienda que compras es una buena inversión, antes de comprarla hay que tener en cuenta el precio de compra (incluyendo los gastos de la inversión), los costes de reparación y los gastos mensuales fijos. Investiga los precios de los alquileres en la zona, de modo que puedas calcular con precisión los ingresos mensuales de la propiedad. Al restar los gastos mensuales a los ingresos mensuales, obtendrás tu margen de beneficio.
Te ayudamos a calcular la rentabilidad neta y bruta de un alquiler
Para saber cuál es la rentabilidad de una vivienda tienes que tener claro la rentabilidad neta que obtendrás del alquiler y para ello tendrás que tener claro los siguientes conceptos:
1) PRECIO DE COMPRA:
El primer factor que hay que tener en cuenta es el precio de la vivienda. Lo primero que debes hacer es averiguar cuánto te costará la vivienda. Esto incluye el precio de compra, los impuestos sobre la adquisición, más los gastos de notaría y de registro.
También tendrás que tener en cuenta las reformas que haya que hacer en el piso en el caso de ser necesarias y honorarios de la inmobiliaria si has contratado una agencia para la intermediación de la compraventa. Una vez que tengas toda esta información, podrás empezar a calcular la rentabilidad de la vivienda.
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2) GASTOS FIJOS:
Dentro de dichos gastos suelen estar los gastos de comunidad, IBI, seguro de hogar, costes de administración del alquiler en el caso de contratar una agencia. Infórmate sobre los beneficios de confiarnos la gestión del alquiler de un piso.
3) GASTOS DE MANTENIMIENTO:
Cualquier reparación o mantenimiento que haya que hacer en la propiedad para tenerla en buenas condiciones para destinarla al alquiler. Hay que tener en cuenta también los gastos de dejar a punto el piso para el siguiente inquilino, como la pintura y arreglos necesarios por el uso del piso. Una vez que tengas toda esta información, puedes restar sus gastos de sus ingresos mensuales para determinar su margen de beneficio.
4) INGRESOS POR ALQUILER:
Otro factor muy importante que hay que tener en cuenta para saber si un inmueble será rentable o no, son los ingresos por alquiler. Cuanto más altos sean los ingresos por alquiler, la renta mensual, más rentable será la vivienda. Para ello, tendrás que investigar los precios medios de los alquileres en la zona.
Puedes asesorarte con inmobiliarias especialistas en la zona para encontrar esta información. Una vez que tengas una idea de cuánto puedes cobrar de alquiler, puede empezar a calcular los ingresos mensuales de la vivienda.
5) TASA DE DESOCUPACIÓN:
También hay que tener en cuenta la tasa de desocupación. La tasa de desocupación es el porcentaje de tiempo que un inmueble está vacío y no genera ingresos.
Una vez que tengas toda esta información, puedes restar tus gastos de tus ingresos mensuales para determinar tu margen de beneficio neto. Para ello, podemos utilizar la siguiente calculadora de rentabilidad.
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CALCULADORA DE RENTABILIDAD DEL ALQUILER DE TU VIVIENDA:
Una vez hemos hecho un estudio previo de las posibilidades que tiene ese inmueble en el mercado del alquiler y tomada la decisión de comprarlo, después de analizar todos los factores que influyen para conocer si el inmueble será rentable, vamos a utilizar la siguiente fórmula:
INGRESOS ANUALES – GASTOS / INVERSIÓN X 100 = RENTABILIDAD NETA
1) Ingresos anuales del alquiler. Esto es la cantidad de alquiler que se cobra cada mes multiplicada por 12 meses.
Así, si el alquiler es de 1.000 euros al mes, los ingresos anuales por alquiler serán de 12.000 euros.
2) A continuación, debes calcular los gastos anuales que tiene el inmueble. Estos costes suelen ser el seguro de hogar, el IBI y los gastos de comunidad, así como las reparaciones y el mantenimiento, y cualquier otro gasto relevante. Supongamos que estos costes ascienden a 1800€ euros al año.
Resta los gastos anuales de los ingresos anuales por alquiler para obtener la rentabilidad de la vivienda. En este caso, el beneficio sería de 10.200€ al año.
3) Si la INVERSIÓN ha sido de : 200.000€ (precio de compra + ITP + gastos Notaría+ reformas).
La rentabilidad: 12.000€ -1800€/200.000€ x 100 = 5,1%
Y ¿QUÉ FACTORES TENGO QUE TENER EN CUENTA PARA COMPRAR UNA VIVIENDA PARA DESPUÉS ALQUILARLA?
Otros factores importantes a tener en cuenta para saber si estás comprando una vivienda rentable:
1) Ubicación
Uno de los factores más importantes a considerar cuando intentas determinar si un apartamento será rentable es la ubicación. Deberás asegurarte que el apartamento esté en una ubicación deseable en la que la gente quiera vivir. Cuanto más cerca esté el apartamento de servicios como tiendas, restaurantes y transporte público, más interesante será y más probable para poder cobrar un alquiler más alto.
2) Seguridad en la zona:
Otro punto a considerar es conocer la zona. Saber si esa zona es segura. Debes asegurarte de no invertir en un apartamento que se encuentre en un barrio con alta criminalidad, ya que esto disuadirá a los posibles inquilinos.
3) Posibilidades de salida en el mercado del alquiler.
No es lo mismo comprar un bajo, un primer piso o un piso alto, un piso interior o un piso exterior con mucha luz. También es importante la distribución del piso y las posibilidades que tenga. Es importante comprar un inmueble que tenga salida en el mercado del alquiler o tenga salida para una posible venta en el futuro y no se quede estancado en el mercado.
4) Gastos de mantenimiento
El estado del apartamento también es importante. No deseas alquilar un apartamento que necesita muchas reparaciones porque eso terminará costándote dinero a largo plazo. Asegúrate de inspeccionar el apartamento a fondo antes de tomar una decisión.
5) Ingreso potencial del alquiler
Por supuesto, una de las cosas más importantes que debes tener en cuenta cuando intentas determinar si un apartamento será rentable es el ingreso potencial por alquiler. Debes asegurarte de que el alquiler que cobres cubra los pagos de tu hipoteca, así como cualquier otro gasto asociado con la propiedad del apartamento, como el seguro y los impuestos sobre la propiedad.
Calcular la rentabilidad de un piso no es tarea fácil, además de calcular la rentabilidad utilizando la fórmula comentada, hay que tener buen criterio y experiencia para saber dónde comprar y a qué precio sería rentable. Para ello, te recomendamos que te ayudes por un experto inmobiliario que te acompañe en todo el proceso de compra y para el alquiler.
